Original: Comércio duas crédito comum

 Industrial e comercial imobiliário grupo dois

Sumário executivo

Desde 2018, a reunião Central Bureau Político sublinhou que "não insistir em um quarto para fritar vivo" e em "os preços da habitação calçada resolutamente", o tom, a política de controle local ainda é estável durante a primeira palavra. Ao continuar influência política em profundidade, os compradores esperam queda significativa no mercado ajustado gradualmente, o crescimento das vendas abrandou, um aumento do mercado de terras não vendidos, terra declínio preço da transação; pelo fim da política de financiamento de influência estritamente controlar, os preços da habitação ter acelerado a construção ritmo, aumentar os esforços para empurrar a placa para alcançar rápido retorno de fundos. A cidades de segunda linha, onde as vendas estabilizadas, de quatro camadas cidades vendas normais começou a descer, preço, todas as cidades entraram em um período de ajuste, cidades de quatro camadas de cabeça tem sido relativamente limitados; sujeitos às expectativas do mercado eo fim do duplo impacto dos fundos, três ou quatro linhas mercado de terras urbanas no segundo semestre de 2018 começaram a arrefecer, com itens de preço elevado desde 2017 gradualmente no mercado, parte das cidades de quatro camadas para acompanhar ou enfrentar certos riscos.

2019, a economia da China ainda enfrenta alguma pressão, é esperado para política de controle imobiliário ainda é o estábulo principal, medidas e políticas por causa da cidade de políticas de controle locais, há uma ligeira melhoria marginal no espaço, o setor imobiliário ainda será restrições financeiras mais estritas. estabilização global nas vendas de imóveis, tenacidade investimento do que o suficiente, ambiente de financiamento difícil melhorou muito a situação, a concentração setor imobiliário deverá continuar a melhorar. Traga as cidades de quatro camadas vendas arrefecer, o crescimento da dívida início dos preços da habitação em larga escala para chegar a um resultado da estrutura de refinanciamento da dívida é o risco de crédito irracional e limitado e outros fatores de preocupação. crédito comum às perspectivas imobiliário classificação indústria é estável.

Primeiro, os 2018 primeiros três trimestres de operação indústria

1. Visão Geral da Indústria prazo

Desde 2017, a continuação de controlar rigorosamente a situação no mercado imobiliário, as políticas de controle locais introduziu intensivo, e constantemente melhorar a restrição, a política de crédito limitado. Março 2018, as duas organizações o relatório de trabalho do governo, onde a responsabilidade principal de implementar, continuar a implementar regulação diferenciada para promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário. Sob a orientação de políticas relevantes, em todo o lugar para o setor imobiliário para desenvolver o caso políticas regulatórias apropriado: ajustamento da estrutura de oferta de terras, cidades quentes para aumentar a oferta de habitação classe de proteção, de acordo com as condições locais para promover a mudança galpão monetizados reassentamento. No geral, os diferentes controle de políticas do ciclo anterior é mais longo, instrumentos mais amplos e flexíveis, transações imobiliárias continuar a arrefecer, mudanças nas expectativas do mercado.

Do ponto de vista das vendas, três primeiros trimestres de 2018 área de vendas imobiliário nacional de 1,193 mil milhões de metros quadrados, um aumento de 2,84%, uma queda de 7,46 pontos percentuais na taxa de crescimento do ano, o que, área de vendas de habitação comercial de 1.035 bilhões de metros quadrados, um aumento de 3,40%. 2018 três primeiros trimestres das vendas de imóveis nacionais ascendeu a 10,41 trilhões de yuans, um aumento de 13,28 por cento, abaixo 0,98 pontos percentuais na taxa de crescimento do ano, as vendas de habitação comercial totalizou 8,84 trilhões de yuans, um aumento de 15,72%.

Do ponto de vista das transacções de terrenos, com a abordagem política do mercado imobiliário, os preços da habitação obter atitude geralmente cauteloso. 2018 janeiro a setembro, um total de 300 cidades em todo o país para lançar vários tipos de terreno de 1,66 mil milhões de metros quadrados, um aumento de 29,9%, terrenos residenciais lançou um total de 790 milhões de metros quadrados, um aumento de 31,4%, volume de 1,36 milhões de metros quadrados de terra, um aumento de 23,8%, dos quais 640 milhões de metros quadrados de transações de terra residenciais, um aumento de 21,5%. Desde o início de 2018, a política de terra frequentes, alguns pontos quentes na cidade aumentou competindo com a construção, tais como push to exigências da competição auto-sustentáveis, juntamente com as pressões fundos da empresa imobiliário, as empresas chegar ao tamanho mais racional transacção de terrenos é inferior ao aumento de oferta de terra taxa de crescimento velocidade, terra não vendidos 2017 aumentou significativamente em comparação com a situação. Preços de 2018 a 1 de Setembro, o preço da transação terra nacional de 1.000.220 milhões de yuans, um aumento de 22,74%, em comparação com o mesmo período em 2017 para reduzir a taxa de crescimento de 23,56 por cento; 300 cidades transações preço mínimo de 2.220 yuan / metros quadrados, um abaixo de 8,2%; a taxa de prémio média foi de 18,3%, até 21,1 pontos percentuais em comparação com o mesmo período de 2017. No geral, desde o início de 2018, volume de negócios de terras 300 cidades em todo o país continuou a mostrar crescimento, mas a terra não vendidos aumentou significativamente, fechando o crescimento do preço caiu drasticamente, as transações de terras preços chão e premium taxas declinaram.

Iniciado a partir da situação de imóveis, os três primeiros trimestres de 2018, novas habitações área de construção 1.526 bilhões de metros quadrados, um aumento de 16,4%, acelerar significativamente a taxa de crescimento em relação ao ano passado, dos quais área residencial nova construção de 1.124 mil milhões de metros quadrados, um aumento de 19,4%; área de construção nova mensal ano cumulativo sobre tendência de crescimento no ano foi o crescimento sustentado, acima dos 2,9% no início para 16,4% em setembro. Sob a influência do ritmo acelerado dos custos de construção, construção e instalação de desenvolvimento imobiliário e crescimento do investimento para ainda manter um ritmo de crescimento de 2018 janeiro a setembro, o desenvolvimento imobiliário nacional e investimento de 8,87 trilhões de yuans, um aumento de 9,9%, um aumento de 1,8 em comparação com o mesmo período em 2017 pontos percentuais, em comparação com janeiro-agosto de 2018, a taxa de crescimento para baixo 0,2 pontos percentuais, dos quais o investimento residencial 6.280.000 milhões de yuans, um aumento de 14,0%, o investimento no desenvolvimento imobiliário residencial e investimento ainda é responsável por uma grande proporção.

Dos fundos de desenvolvimento imobiliário ponto de vista de 2018 a 1 de Setembro, os fundos de desenvolvimento desenvolvimento empreendimento imobiliário 12.190.000 milhões de yuan, um aumento de 7,8 por cento, queda de 0,2 pontos percentuais em comparação com o mesmo período em 2017. Fontes de financiamento, auto-financiamento e depósitos e pagamentos antecipados ainda é a principal fonte do caminho, respondendo por 33,31% e 33,03% das fontes de financiamento, os quais são contabilizados e mais crescimento, aumentando em 11,4 e 16,3 pontos percentuais, empréstimos domésticos, investimentos estrangeiros e empréstimos hipotecários pessoais representaram diminuiu, respondendo por 14,80% dos imóveis fontes de financiamento do desenvolvimento, 0,04% e 14,38%. Desde 2018, a Securities Investment Fund Association, Securities Regulatory Commission, a China Insurance Regulatory Commission e da política de finanças corporativas outras autoridades reguladoras prata imobiliário continuou a apertar, puxar a ficha sobre o negócio de canal, vários produtos não-padrão continuaram a ser as restrições da política, fluxos de capital para o setor imobiliário é difícil, os bancos vários tipos de mesas dentro e financiamento externo para empresas imobiliárias também têm apertado, o mercado de títulos, o negócio imobiliário há uma dificuldade grande problema em bolsas e mercados interbancários, títulos emitidos com sucesso principalmente empresas de base; empréstimos hipotecários individuais , as taxas de empréstimos continuaram a aumentar em todas as regiões da região, mais apertado aprovação linha de crédito, empréstimos abrandou, resultando em maior obstáculo para a seção traseira do negócio imobiliário. Neste caso, os empreendimentos imobiliários para acelerar o progresso do desenvolvimento, placa impulso para aumentar os esforços para promover os fundos recapturados de vendas, a fim de alcançar um rápido fundos reviravolta.

No geral, sujeitos a políticas regulatórias continuou em profundidade do impacto, os compradores esperam queda significativa no mercado ajustado gradualmente, o crescimento das vendas abrandou, um aumento do mercado de terras não vendidos, terra declínio preço da transação; pelo fim da política de financiamento de controlar estritamente influência, habitação as empresas têm de acelerar o ritmo de construção para aumentar os esforços para empurrar a placa para alcançar rápido retorno de fundos.

2, sub-nível da cidade situação do mercado imobiliário

cidades de primeira linha

Desde o segundo trimestre de 2018, cidades de primeira linha vendas de imóveis ainda é baixo, mas com o aumento na quantidade de oferta de novas casas alinhar as necessidades da cidade e refluxo, ano no crescimento das vendas ano estava aquecendo tendência. 20181 ~ 10 meses, o ano de vendas cidades camada de habitação acumulada nas costas crescimento ano para positiva de 0,70%, a área total de vendas ainda é baixo 9,96% no ano. Sob as políticas rígidas de controle e desenvolvedores a mudança de preço de fundo, cidades de primeira linha novo preço vendas de casas mudou pouco. No entanto, a primeira cidade-tier ponto de transação de habitação em segunda mão de vista, cidade de primeiro nível preço de transação de habitação em segunda mão ainda alguma tendência de queda, indicando que o mercado esperava mudanças. A partir do mercado de terras de 2018 a 1 de Setembro, cidades camada tiro fornecimento do solo e exigem dupla para baixo, fechando a área de terra de 16,99 milhões de metros quadrados, uma queda de 18%, a taxa média de prémio de 8%, uma queda de 10 pontos percentuais; acumulada por vender terra 43, abrange uma área de 970.000 metros quadrados.

cidades de segunda linha

2018 foi o segundo nível tendência diferenciação vendas cidades de habitação. Fortes cidades de segunda linha, como Hangzhou, Nanjing, Chengdu sujeitos a políticas rígidas de controle, três quartos de 2018 área de vendas YoY estão declínio mais substancial no quarto trimestre, Nanjing, Chengdu e Suzhou foram todos aquecido. Hefei, Tianjin, Zhongshan e outras cidades depois de entrar no segundo semestre de 2018, as vendas yoy estabilização mudança, esperava declínio para o ano inteiro na venda de imóveis de até 20%. Em novembro de 2018, Changsha, Shenyang e Xi'an vendas de imóveis continuaram a mostrar crescimento, mas a segunda metade de 2018, Qingdao irá arrefecer significativamente, as vendas de imóveis face ao período homólogo ir de um positivo -7,50% em novembro. No geral, as vendas de cidades de segunda linha caiu ano a taxa de mudança na apresentação Imóveis vendas ano estabilizado tendência desde 2017, algumas cidades de segundo nível taxa de crescimento fraco vendas de habitação ainda desvantagem.

De uma perspectiva de preço, preços cidades de segundo nível de habitação geral subiram em 2018, ou moderado a partir de 2017, Xiamen, Zhongshan e os preços de outras cidades têm retorno. os preços da habitação mão como um dos principais indicadores das expectativas do mercado de um período de adaptação mais rápido do que novas casas, típicas seis cidades de segunda linha, apenas 1 em Tianjin em 2018-11 no quarto meados índice de habitação em segunda mão caiu 3,86 por cento ano a ano; Hangzhou, Wuhan, Chengdu e Chongqing embora de segunda mão índice de preços da habitação ainda era o final de 2017 aumentou, mas o aumento foi significativamente reduzida; cinco cidades após agosto 2018 índice segunda mão preço da habitação são proporção negativo, além de Nanjing, Chengdu, onde os ganhos acumulados estreitou drasticamente ao longo do ano passado 30,78 pontos percentuais. No contexto da "os preços da habitação calçada resolutamente", o sinal central, sustentada liberação preços cidades de segunda linha entraram numa fase de ajuste. mercado de terras, de acordo com estatísticas China Instituto de Pesquisa Index, de janeiro a setembro de 2018, cidades de segunda linha volume de negócios de 264 milhões de metros quadrados de terra, um aumento de 22 por cento; taxa de prêmio médio terra de 14 por cento, para baixo de 19 pontos percentuais em relação ao ano passado; córrego tiro 46,06 milhões de metros quadrados de terra, área de terra não vendidos cresceu 20%.

cidades de quatro camadas

oferta e demanda, a 2018 as vendas de quatro níveis cidades de habitação resfriamento significativo. Com o enfraquecimento da moeda lançar mudança de esforços de colocação, em 2017 um aumento significativo nas vendas de quatro camadas vendas cidades de habitação taxa de crescimento anual diferentes graus de declínio, em parte, de positivo para negativo. Há ainda alguns esforços para lançar a mudança de monetização grandes cidades (como Anqing) 2018 vendas de imóveis atingiu um recorde, apoiar a formação das vendas de imóveis nacionais.

Preços e cidades camada preços terceiros habitação em 2018 como um todo subiram 1 a novembro aumentou acentuadamente estreitados em comparação com 2017. Entre eles, os 2018 vendas globais melhor desempenho Midwest tier cidades (como Mianyang, Yinchuan e Kunming) preços de crescimento compensatório por uma grande margem, a preocupação é, Shantou, Zibo, Baoding e outras cidades apareceu o índice de preços em cadeia no quarto trimestre cair, suporte de acompanhamento é fraca demanda, preços ou quatro camadas cidades gradualmente retornar à racional.

A partir da situação do mercado de terras, a manter 2,018 quatro níveis oferta de terra urbana e crescente demanda, de acordo com as estatísticas China Instituto Index Research, de janeiro a setembro de 2018, China 300 cidades nas cidades volume de negócios de quatro camadas de 459 milhões de metros quadrados de terra, um aumento de 20%; terrestre total 1,18 trilhões de yuans, um aumento de 37%; taxa de prêmio médio terra de 21 por cento, para baixo de 23 pontos percentuais em relação a um ano antes. Nos três primeiros trimestres de 2018, China 300 cidades nas cidades de quatro camadas de terra não vendidos 101 milhões de metros quadrados, um aumento de 21%.

No total, desde 2018, mercado imobiliário da China sob fundo rigoroso controle, uma segunda-tier cidades vendas estabilizado, ordinários de quatro camadas cidades vendas começou a descer, preço, todas as cidades entraram em um período de adaptação, as cidades de quatro camadas tem cabeça mais limitada, sujeito às expectativas do mercado e no final do duplo impacto dos fundos, três ou quatro linhas de mercado de terras urbanas no segundo semestre de 2018 começaram a arrefecer, com itens de preço elevado desde 2017 gradualmente no mercado, parte das cidades de quatro camadas para acompanhar ou enfrentar certos riscos .

Em segundo lugar, a direção política da indústria e foco

Março de 2018. As duas organizações o relatório de trabalho do governo, onde a responsabilidade principal de implementar, continuar a implementar regulação diferenciada para promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário; para iniciar uma nova mudança galpão de três anos para implementar o plano para aumentar os esforços para proteger o arrendamento público; apoio de moradores ao vivo na procura de habitação, mercado de arrendamento habitacional Foster, o desenvolvimento da habitação co-propriedade. Sob a orientação de políticas relevantes em todo o desenvolvimento para as condições locais da indústria imobiliária a política regulamentar adequado, cidades quentes, como Hainan, Chengdu, Xi'an, Qingdao, Changsha, Shenzhen e outros locais de compra política restritos é totalmente atualizado, parte das cidades de quatro camadas ele introduziu um sistema padronizado.

Depois que, em Maio de 2018, o Ministério da Habitação emitiu "Habitação e Construção Urbana Ministério Circular em continuar a melhorar as questões de regulação do mercado de imóveis relacionadas com o trabalho", que propôs 3 a 5 anos da cidade de aluguer de habitação quente, co-propriedade da terra de habitação representaram nova oferta de terrenos de habitação mais do que 50%. O primeiro semestre de 2018, o país continuou a promover a política de habitação para arrendamento e construção de moradias. Após o arrendamento habitacional, o Departamento de Terras e do Departamento de Habitação joint consentimento comunicações Nanjing, Hangzhou, Hefei, Xiamen, Wuhan, Guangzhou e outras 11 cidades do uso da terra para a construção de construção coletiva do programa piloto arrendamento habitacional, terrenos para construção continuou a forçar a construção coletiva em torno de arrendamento habitacional , Pequim, Xangai, Shenzhen, Chongqing, Chengdu, Zhengzhou e outras cidades têm sido os esforços para aumentar a oferta de habitação para arrendamento, e as condições do mercado imobiliário para a região, desenvolvimento da orientação política alvo. Política de habitação apoio, o preço da habitação em Pequim disponibilizados para venda preço de venda da habitação e não superior a 85%, a aquisição de propriedade comum em habitação relação de valor de avaliação, aumentando o tamanho da habitação propriedade comum do lado da oferta. Shenzhen focado na construção de sistema de abastecimento de habitação de ciclo longo, especificamente imobiliário, habitação pessoal e do tipo de habitação habitação, habitação para arrendamento em comparação com 40%, 40%, 20%, respectivamente. Shanghai aumento substancial na escala da oferta de terras de habitação, a política de oferta de terra para aumentar o apoio à habitação e habitação para arrendamento. Guangdong proposto em Guangzhou, Shenzhen, Zhuhai, Foshan, Maoming City 5 primeiro piloto para explorar a política de habitação propriedade comum, limite de tempo piloto de um ano.

Junho 2018, o China Development Bank vai aprovar a transformação do direito de recuperar o empréstimo favelas Chefe do Departamento de Habitação e favelas para futura monetização requisitos diante explícitas, ou seja, a falta de habitação inventário comercial, uma grande pressão área em preços da habitação, que deve ser adaptação atempada das políticas de mudança galpão, é preciso uma nova sala de lançar mais para mudar a colocação do caminho. Regional às condições locais para promover a mudança de monetização galpão, novos projetos em algumas áreas não suportados por empréstimos especiais. favelas enfraquecidos esforços de monetização vai afetar a demanda do mercado imobiliário local e subsequente venda de volta o capital para a situação até certo ponto.

31 de julho de 2018, reunião do Birô Político do Comitê Central do PCC colocar os preços da habitação freio para frente resolutamente, acelerar o estabelecimento do mercado imobiliário para promover a estável e saudável desenvolvimento de mecanismo de longo prazo, aderir à cidade por causa de medidas e políticas para promover o equilíbrio entre oferta e demanda, orientar expectativas racionais, regulação ordem de mercado, determinar o o tom geral, mantendo a estabilidade na segunda metade de 2018. Mas o mesmo na segunda metade de 2018, algumas áreas de política regulatória marcou o início de um ligeiro relaxamento: julho Taiyuan anunciou o cancelamento da segunda mão vendas de habitação limitar em dezembro de Heze cancelar a compra de-novos e usados vendas de habitação limitar e reduzir o montante da venda de regulação financeira, Guangzhou fornecedor cancelamento parcial as vendas de habitação alvo limite, e área de Doumen distrito de Zhuhai Golden Bay relaxar as condições de restrição. No Bureau Político da Conferência Central de Trabalho CPC 13 de dezembro de 2018, realizada em, não fez indicação específica para o setor imobiliário.

Do ponto de vista financeiro, desde o início de 2018, a continuou aperto do ambiente financiamento do negócio imobiliário, financiamento de dificuldade e os custos de financiamento foram melhorados. Banks, continuou a tendência de supervisão financeira 2.017 quarto trimestre forte, aumentar a inspeção especial, a regulação Fan Yinxin classe empresarial. Ao mesmo tempo, "a Conferência Nacional Banking Regulatory" propõe-se continuar a prevenção e controle de riscos financeiros, e controlar rigorosamente elevada dívida finanças corporativas, controlar o crescimento excessivo de moradores de alavancagem contra actos de apropriação indevida e outros empréstimos ao consumidor, empréstimos pessoais e estritamente controlar ilegal no mercado da habitação, continuou reduzir bolha imobiliária. Sob a influência das políticas pertinentes, os fluxos de capital dos bancos caiu para o setor imobiliário geralmente baixo, para os preços da habitação continuou a apertar o crédito, os bancos continuaram a empréstimos hipotecários mais rígidos sobre o nível de implementação, a aprovação de mais apertado montante do empréstimo de hipoteca, os empréstimos hipotecários de taxa de juros continuou levantadas, o crédito está a abrandar, tornando os imóveis vendas dinheiro de volta mais difícil, mais tempo. Setembro 2018, a introdução de um número de cidades para ajustar a política de fundo de previdência habitação, regular e limitar a extração e utilização do fundo de previdência habitação, empréstimos do fundo de previdência para apertar ainda mais.

No mercado de financiamento direto, os preços da habitação é, obrigações limitadas, títulos corporativos e muito mais questão rescisão caneta, reguladores continuar a reforçar a supervisão de projetos de captação de recursos e utilização de fundos. mercado de financiamento no exterior no primeiro semestre de um financiamento atraente preços da habitação Keen, o tamanho do problema continua a subir em maio de 2018, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma eo Ministério das Finanças, emitido em conjunto "na melhoria mecanismo de disciplina de mercado para estritamente proteger contra o risco da dívida externa e risco da dívida local." que regulam imobiliário guia para títulos estrangeiros fundos investem em questões corporativas levantada, empresas do setor imobiliário para emitir obrigações no exterior, principalmente utilizados para reembolsar dívidas a vencer, default da dívida eVITAR, investimento de capital limite da dívida no interior negócio imobiliário e fora dos projectos imobiliários, capital de giro suplemento, e pediu empresas a submeter a utilização dos fundos comprometidos.

Desde que entrou 2018 de outubro, os mercados financeiros no afrouxamento da política monetária. 15 de novembro de Desenvolvimento Nacional e Reforma Comissão manifestou apoio a empresas privadas para o financiamento com base no mercado, e vai estudar activamente a introdução de medidas de política em favor de empresas privadas para desenvolver o financiamento com base no mercado por meio do mercado de títulos, expandir os canais de financiamento para as empresas privadas. Também com gestão financeira e implementação de programas de apoio de financiamento de obrigações da iniciativa privada e plano de financiamento de capital. Além disso, desde outubro de 2018, mais de um segundo nível cidades, alguns bancos hotspots taxas de hipoteca de taxa flutuante se afastou um pouco, como Pequim, Xangai, Wuhan, Hangzhou, Guangzhou e outros locais de ajustes de taxas de juros, principalmente relacionados com a primeira hipoteca, a taxa de aprovação de empréstimo também tem sido acelerada.

No geral, apesar dos recentes sinais de algumas cidades as políticas de controle de curto soltas, orientação fiscal e financeiro "ajuste fino", mas na reunião do Politburo enfatizou o 31 de julho "preços resolutamente habitação calçada", as políticas de controle de tom em torno da palavra ainda é estável em primeiro lugar. O próximo período, a flexibilização da política substancial é improvável, mas uma variedade de fine-tuning a frequência de ocorrência ou o aumento, que visa manter o desenvolvimento estável do mercado imobiliário regional, promover o ajustamento estrutural da estrutura de oferta de habitação e terra; Como os preços da habitação continuar a aumentar o investimento e desenvolvimento de investimentos de dívida, o financiamento ficará maior pressão, a política é difícil de limitar significativamente afrouxamento.

Em terceiro lugar, o status de emitentes de crédito negócio imobiliário e migração de rating de crédito

1, títulos corporativos status de crédito

De acordo com Lianhe Credit terminando amostra, de 15 de dezembro de 2018, interbancário mercado de câmbio e da indústria imobiliário chinês tem um assunto válido de rating de crédito de longo prazo de um total de 223 empresas, das quais o desenvolvimento imobiliário e as vendas para o negócio principal 205, imobiliário desenvolver empresas operacionais auto-sustentáveis (principalmente renda para alugar) 18.

De distribuição principal de longo prazo rating de crédito, títulos corporativos imobiliário empresas AAA grau 58 (respondendo por 26,01%), AA + grade corporativa 56 (respondendo por 25,11%), grau AA corporativa 99 (respondendo por 44,39%), AA - e abaixo-grade corporativa 10 (representando 4,48%), um total de 83 empresas do setor imobiliário com mais de classificações, dos quais 19 empresas receberam classificações diferentes. O setor imobiliário é uma indústria de capital intensivo, ativos e volume de vendas são importantes emissor corporativo índice de referência rating de crédito, a corrente de emissão de dívida preços da habitação básicos para vender grandes empresas de desenvolvimento imobiliário e locais das empresas estatais baseados. Quarto amplo com um vantagens mais significativas em termos de força de capital da operação, o custo de capital, distribuição regional, design de produto e eficiência operacional. Nos últimos anos, a concentração de topo 100 e parte superior 30 dos preços da habitação a quantidade de vendas continuou a aumentar nos primeiros três quartos de 2018, foi de 66,4% e 45,8%, respectivamente, até 12 e 7 pontos percentuais, respectivamente, em comparação com o mesmo período em 2017, os preços de pequena e média da habitação e quarto grande os preços continuam a alargar o fosso. situação económica esperada e ambiente financeiro permanece grave em 2019, gestão de pequenas tarifa do quarto e pressão da dívida ainda é grande, ainda enfrenta a possibilidade de fusões e aquisições.

Desde o emissor tenha divulgado três vendas trimestrais de dados financeiros de desenvolvimento imobiliário da empresa, os preços da habitação inventário de cada classificação de crédito apresentou uma tendência crescente, que cresceu mais rápido quanto maior o rating de crédito, nossa amostra estatística, a partir do final de 20189, AAA , os estoques empresariais escala AA + e rating de crédito AA subiram em comparação com a média do final de 2017 foram 18,98%, 20,26% e 12,21%. De pressão sobre o ponto de vista de ações, o final de 20189 AA e + de emitir obrigações de rating de crédito AA Os preços da habitação estimou o valor dos adiantamentos tem diminuído ao longo do final do ano, em comparação com 2017, enquanto o valor estimado dos títulos preços AAA Habitação preços da habitação em pagamentos antecipados que o final do ano, em comparação com 2017 aumentou. inventário completo e ponto de vista do que o valor recebido antecipadamente, AA e negócios AA + imobiliário desde 2018, para cuidar parcial, e de modo a acelerar a taxa de rotatividade de início positivo, levando a um crescimento mais rápido, mas a pressão sobre o estoque de declínio estoques, os preços AAA habitação vai para re-lotação não fraco escala de impacto fortes preços da habitação Top10 ~ 30 vai, além de layout mais em nível de energia da cidade, para influenciar a política de regulamentação diminuiu, os estoques continuaram a mostrar tendência de alta, mas a derreter pressão, manteve-se em níveis administráveis.

De um ponto de fluxo de caixa de vista, os preços da habitação títulos dinheiro de volta continuou a apresentar um crescimento de vendas, em que a maior taxa de crescimento dos preços da habitação AA +, os três primeiros trimestres de 2018 aumentou 37,94%, as vendas AAA Housing Enterprise High-base, o crescimento tem put retardar, um aumento de 17,42 por cento nos primeiros três quartos. Os preços da habitação antes de cada classificação de crédito das atividades de financiamento Fluxo de caixa líquido permaneceu negativo média, preços títulos de habitação show business, capital de giro e dívida ainda é elevada dependência de financiamento externo, mas de ano para ano foi reduzida dependência. influxos de caixa de atividades de financiamento ponto de vista, os preços AAA habitação nos três primeiros trimestres de 2018, o aumento foi significativamente maior do que AA + e os preços da habitação AA, mostrou um rating de crédito elevado e financiamento dos preços da habitação em relação às vantagens ambientais de baixo rating de crédito dos preços da habitação.

A partir da situação geral peso da dívida, a partir do final de 20189, AAA preços amostras de títulos de habitação do que o rácio da dívida líquida média aumentou 18,46 pontos percentuais em relação ao final de 2017, principalmente devido à forte vontade da escala do impacto dos preços da habitação em parte, devido ao rápido crescimento da dívida; títulos AA + e AA fangqi rácio da dívida líquida média da amostra diminuiu 9,87 e 8,34 pontos percentuais em relação ao final de 2017, devido principalmente ao crescimento nas vendas pendentes de financiamento da dívida e da desaceleração causada; dívida preços emissores de habitação geral de alta qualidade a carga ainda é pesado, peso da dívida corporativa AA + grade ainda é significativamente maior do que outras empresas de rating de crédito. Pressão da situação da dívida de curto prazo, a partir do final de 20189 AA e AA + emissor preços da habitação dívida amostra ativos em dinheiro / curto prazo sobre o aumento em comparação com a média de ambos o final de 2017, ativos em dinheiro / posição da dívida de AAA de curto prazo início do ano o número diminuiu, classe títulos preços da habitação em dinheiro de ativos nível global geral de protecção dívida de curto prazo. A partir da situação pressão da dívida de longo prazo, os preços da habitação AA e AAA de nível caiu para todos os ativos centrais garantir a situação da dívida tem, os preços AAA Habitação descendente mais óbvia.

No geral, no contexto de aperto ambiente de financiamento em 2018, o peso da dívida global do negócio imobiliário mudou pouco, elevada dependência ainda em financiamento externo, os preços da habitação de baixa entradas de notação de crédito das atividades de financiamento caíram os preços da habitação aumento da dívida pressão volume de negócios; os três primeiros trimestres, mas os preços da habitação dias de vendas títulos em circulação é melhor, ajudar a aliviar a pressão da dívida. O final de setembro de 2018, os preços da habitação em cada série ativos de curto prazo em dinheiro para proteger o nível geral de dívida de 2019 a considerar a opção de vender de volta a escala negócio imobiliário de bônus com vencimento cerca de 690 bilhões de yuans com maturidade e vender de volta essas dívidas, se as vendas inferior a ideal, os preços da habitação será de liquidez de curto prazo se deteriorou.

2, emitir obrigações de rating de crédito corporativo migrações

De 15 de dezembro de 2018, os imóveis do emissor levantou os seus níveis de 2018 para o corpo principal, elevou o nível de 18 vezes, envolvendo o emissor 16; rebaixou o número 11 vezes, envolvendo apenas três principal, estavam em Hong Holdings Ltd. (4), Beijing Huaye de capital Holdings Limited (cinco vezes), o investimento nacional Co. comprada (2 vezes) e Hong Holdings Co., Ltd. e Beijing Huaye de capital Holdings Ltd. ter realmente ocorreu um evento de inadimplência, uma série de agências de rating baixou o seu nível principal várias vezes em sucessão; outlook aumentou o número 1, que envolve um corpo; Olhando para baixo o número 1, que envolve um corpo.

Entre eles, o nível de visão e levantou suas principais razões para o bem de acionistas e apoio dos acionistas para um fundo maior, o rápido crescimento do volume de vendas e retorno de capital em bom estado; escala reserva terras abundantes e boa localização; reserva de layout localização terra foi otimizado, o risco foi dispersa; estrutura de vencimento da dívida foi otimizado assim por diante.

Nível baixou em Hong Holdings Co., Ltd. (adiante designado como "Hong Holdings"), o país comprou Investment Limited (doravante referida como "a compra de investimento") estão enfrentando projetos de escritórios comerciais para derreter lentamente, apertando ambiente de financiamento, ativos sob problemas limite surgem dívida em atraso ou inadimplência. Explorações em grandes projectos Hong suspensos lá, existem defeitos internas significativas e outros problemas. indústria chinesa é a falta de capital para a perícia imobiliário no processo de transformação do negócio financeiro, controle de riscos, capacidade de operação de capital na indústria principal, o controle interno, gestão e a letra Phi há uma grande falha.

No total, desde 2018, os eventos de risco de crédito de pequenas e médias preços da habitação privada aumentaram, títulos corporativos de qualidade de crédito diferenciação imobiliário continua a aumentar.

Em quarto lugar, o imobiliário perspectivas do setor de crédito

2019, a economia da China ainda enfrenta alguma pressão, de um ponto de vista político, referindo-se à recente reunião do Politburo e conferência ao vivo o espírito do departamento de construção, deverá aderir ao "espaço para viver não frito", o tom, a política de controle imobiliário ainda é o principal estável, medidas de política de controle locais e políticas por causa da cidade, há uma pequena margem para melhorias, os preços não vão flutuar significativamente. ambiente financeiro, recente sinal solta liberação do banco central, mas não relaxar as restrições para o setor imobiliário, especialmente as pequenas e médias preços da habitação os preços da habitação de refinanciamento pressão ainda é grande.

Sob tais expectativas, as vendas de imóveis nacionais serão ainda mais estabilizada, especialmente três ou quatro linhas de alta probabilidade continuar a arrefecer. Por outro lado, os preços da habitação em 2017 e 2018 para a recuperação do investimento em larga escala para ocorrer em três ou quatro linhas de 2019 a nova construção é esperado que continue a crescer, mas sujeitos a financiamento e vendas, o crescimento vai abrandar.

Dias de vendas pendentes dívidas e financiamentos devidos são a principal fonte de fundos fluindo para os preços da habitação, os preços da habitação na qualidade de crédito da análise deve concentrar as suas vendas e de refinanciamento. Vendas, o futuro deve se concentrar fortemente carregados de quatro camadas preços cidades habitação, as vendas de vigilância declínio causado pela entrada de falta de dinheiro; aumentado significativamente desde 2017 para chegar a gastos das empresas, a taxa de crescimento das vendas se um discrepâncias substanciais com a dívida, é também provável para expor riscos. Financiamento, o ambiente de financiamento para os preços da habitação privadas pequenas e médias são ainda mais grave, canal e estrutura de vencimento da dívida é muito focada em ambiente de financiamento externo das empresas em alta sensibilidade, o risco de liquidez de bruços. Além disso, em 2018 os eventos de risco de crédito expostos nos preços das casas de transformação do negócio, há o aspecto do controle interno, a liquidez de ativos e outras questões, a mesma preocupação. No geral, a estabilização na venda de imóveis, tenacidade investimento do que a pé, em ambiente de financiamento difícil melhorou muito a situação, a concentração setor imobiliário deverá continuar a melhorar.

Tomados em conjunto, o crédito comum pensar que a perspectiva do setor imobiliário de crédito é estável.