Original: Avaliação Conjunta do Segundo Departamento de Indústria e Comércio

Os pontos principais

Desde 2018, o investimento em desenvolvimento imobiliário tem crescido a um nível superior ao esperado, e o elevado crescimento dos custos de aquisição de terrenos e da área de construção recém-iniciada tornou-se um importante fator de suporte. rigorosos e os fundos eram apertados, e as empresas imobiliárias eram passivas na aquisição de terrenos. O papel das compras na condução do investimento enfraqueceu, mas com a recuperação da área de construção, Jian'an apoiará o investimento; as empresas imobiliárias estão acelerando o esforço para sacar dinheiro , mas o mercado está em um clima de esperar para ver. A taxa de crescimento das vendas de imóveis e da área de vendas atingiu um mínimo histórico e o ciclo de esgotamento dos estoques atingiu o fundo do poço ;A demanda nas cidades de terceiro e quarto encolhidos sob o aperto da reforma das favelas e do cheque especial do poder aquisitivo.As cidades de primeira e segunda camadas são basicamente boas, mas seu apoio é limitado.A expectativa é de que as vendas continuem se ajustando, ainda maiores.

Em 2018, a política do setor continuou com a tônica geral de "morar, não especular". , a macroeconomia e o mercado imobiliário, a política estava mais inclinada a ser implementada cidade a cidade. , ajuste da estrutura, espera-se que as políticas de controle das cidades de primeira e segunda afrouxadas ainda mais em 2019, especialmente as cidades de segundo escalão podem ser as primeiras a afrouxar, mas há espaço limitado para afrouxar sob a tônica de manter a regulamentação e o desenvolvimento estável; as cidades de terceiro e quarto níveis continuarão sendo afetadas pela reforma das favelas. Pressão política sobre a queda no suporte à monetização.

Em termos de cenário competitivo, o negócio continuou focado em empresas habitacionais de grande porte com vantagens competitivas, enquanto a concentração de financiamento do setor aumentava gradualmente, e os fundos tendiam a ser empresas habitacionais de alta qualidade e estabilidade financeira.

Num contexto de financiamento apertado e crescimento de vendas em declínio, é particularmente importante que as empresas de habitação estabilizem o fluxo de caixa. Empreendimentos imobiliários com alta alavancagem, expansão agressiva, baixa rentabilidade e alto endividamento de curto prazo enfrentam riscos de cadeia de capital, e seu risco de inadimplência aumenta; empreendimentos imobiliários de grande porte e de alta qualidade têm vantagens em termos de escala de banco de terrenos, canais de financiamento e custos de capital, e seu crédito permanecerá estável.

1. A operação geral da indústria

Em termos de investimento em desenvolvimento: De janeiro a novembro de 2018, a taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento imobiliário caiu de um nível alto, mas a resiliência permaneceu inalterada; a taxa de crescimento do investimento nas cidades de primeiro nível recuperou, a taxa de crescimento do investimento em cidades de segundo nível flutuaram e declinaram, e a taxa de crescimento do investimento em cidades de terceiro nível subiu para um nível alto e depois declinou rapidamente; O investimento em desenvolvimento imobiliário é mantido em alto nível devido ao aumento dos custos de aquisição de terrenos. taxa de crescimento dos custos de aquisição de terrenos diminui, espera-se que a taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento imobiliário em 2019 enfrente pressão descendente

A julgar pela tendência de desenvolvimento do setor imobiliário nos últimos anos, o estado implementou uma regulamentação contínua no setor imobiliário, resultando em flutuações óbvias na prosperidade do setor. Em 2015, o investimento nacional em desenvolvimento imobiliário foi de 9.597,885 bilhões de yuans, um aumento de 1,00% em relação ao mesmo período do ano passado, e a taxa de crescimento caiu 9,50% em relação ao ano anterior, pontos percentuais, o ponto mais baixo dos últimos cinco anos. Em 2016, estimulado por várias políticas de desestocagem, o mercado imobiliário se recuperou significativamente. O investimento anual em desenvolvimento imobiliário foi de 10.258,061 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de 6,90%, e a taxa de crescimento aumentou 5,9 pontos percentuais em comparação com ano anterior. Em 2017, o investimento nacional em desenvolvimento imobiliário foi de 109.799100 milhões de yuans, um aumento de 7,04% ano a ano, e a taxa de crescimento aumentou 0,16 pontos percentuais em comparação com o mesmo período do ano anterior. o entusiasmo geral pelo investimento ainda é alto, principalmente devido ao fato de que as empresas imobiliárias adquiriram mais terras. De janeiro a novembro de 2018, o investimento nacional em desenvolvimento imobiliário foi de 11.008,300 bilhões de yuans, um aumento de 9,70% em relação ao ano anterior. sob o contínuo crescimento elevado dos custos de aquisição de terrenos e novas construções permanecem elevados. Afetado pelo estreitamento dos canais de financiamento aos empreendimentos habitacionais, pelo arrefecimento do mercado de terrenos e pela diminuição do crescimento das vendas, espera-se que ainda haja alguma pressão baixista sobre o crescimento do investimento em 2019.

Em termos de cidades, de acordo com os indicadores mensais de 40 cidades de grande e médio porte, em 2015, a taxa de crescimento do investimento nas cidades de primeira e terceira camada foi significativamente diferenciada. Desde 2016, a taxa de crescimento do investimento nas cidades de primeira, segunda e terceira camadas começou a convergir, mas desde que a política de controle foi atualizada novamente em março de 2017, as cidades de primeira linha foram afetadas por fatores como políticas restritivas. , mantendo um alto grau de prosperidade, a taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento imobiliário em cidades de terceiro nível flutuou e declinou após atingir um nível elevado no início de 2017. Desde 2018, a taxa de crescimento do investimento em cidades de primeiro, segundo e terceiro níveis foi significativamente diferenciada; de janeiro a novembro de 2018, a taxa de crescimento acumulada do investimento em desenvolvimento imobiliário em cidades de primeiro nível foi de 7,52%, e o a taxa de crescimento continuou a aumentar desde abril, principalmente devido aos custos de aquisição de terrenos e A taxa de crescimento do investimento em projetos de construção e instalação recuperou; a taxa de crescimento do investimento nas cidades de segundo nível foi de 4,50%, ligeiramente inferior ao anterior período devido ao arrefecimento do mercado de terrenos; a taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento imobiliário em cidades de terceiro nível começou a aumentar no final de 2017, atingindo o maior dos últimos três anos em março de 2018. Afetado pelo aperto da monetização da reforma das favelas em julho, a taxa de crescimento acumulado do investimento em desenvolvimento imobiliário em cidades de terceiro nível de janeiro a novembro de 2018 foi de 8,30%, queda de 5,21 pontos percentuais em relação ao primeiro semestre do ano.

O investimento em desenvolvimento imobiliário consiste em investimento em projeto de construção (representando 55%~65%), investimento em engenharia de instalação (representando cerca de 8%), investimento na compra de equipamentos e ferramentas (representando cerca de 2%) e outras despesas baseadas principalmente nos custos de aquisição de terrenos (cerca de 25% a 35%), principalmente investimentos em construção e outras despesas. Na perspetiva da taxa de contribuição marginal das várias componentes para o investimento imobiliário, a taxa de crescimento do investimento em construção manteve-se relativamente estável de 2015 a 2017, com uma taxa de crescimento de 5% a 7%; após o primeiro trimestre de 2018, o crescimento a taxa de investimento em construção tornou-se negativa, na circunstância de tanto o arranque como a construção terem recuperado, o impacto negativo do investimento em construção deve-se principalmente ao prolongamento do período de construção devido a restrições de capital. construção e melhoria da construção, espera-se que o investimento em construção seja reparado; Após meio ano, a taxa de crescimento continuou a aumentar, atingindo um pico de 55,60% em junho de 2018; então o mercado de terrenos estava frio e a taxa de crescimento começou a diminuir. No final de novembro de 2018, outras despesas, principalmente taxas de compra de terrenos, aumentaram 46,90% em relação ao ano anterior, e o investimento em terrenos aumentou significativamente. Em geral, o investimento em desenvolvimento imobiliário nos primeiros 11 meses de 2018 manteve forte resiliência, impulsionado pelas taxas de compra de terrenos em cidades de terceiro e quarto níveis. investimento diminuirá.

Em termos de recursos disponíveis: Em 2017, a taxa de crescimento dos fundos de desenvolvimento imobiliário diminuiu como um todo. A proporção de recursos próprios diminuiu gradualmente, enquanto a proporção de outros fundos aumentou no sentido inverso. As vendas de imóveis trouxe cerca de 50% dos recursos para investimento em desenvolvimento imobiliário Fonte: Após o segundo trimestre de 2018, sob influência da política monetária frouxa, o financiamento de empreendimentos habitacionais melhorou, e os recursos de autocaptação e outros fundos mantiveram um taxa de crescimento relativamente alta. A pressão financeira continua alta

Em 2015, a taxa de crescimento das fontes de capital de desenvolvimento imobiliário desacelerou. Em 2016, afetada por várias políticas de desestocagem, a taxa de crescimento das fontes de capital de desenvolvimento imobiliário aumentou acentuadamente para 15% ~ 16%; A taxa de crescimento do financiamento de desenvolvimento imobiliário as fontes geralmente mostraram uma tendência de queda. Em 2018, a taxa de crescimento dos fundos se recuperou do fundo no segundo trimestre. Afetados pela política monetária frouxa em julho, os fundos melhoraram significativamente, mas a taxa de crescimento geral dos fundos ainda é inferior à de 2017. De janeiro a novembro de 2018, os recursos disponíveis para empreendimentos habitacionais aumentaram 7,60% em termos homólogos, dos quais os empréstimos domésticos diminuíram 3,70% em termos homólogos, principalmente porque o crédito bancário foi regulado e a entrada de fundos bancários em o mercado imobiliário foi restringido, mas a queda foi ligeiramente superior ao mês de outubro anterior Estreito, os recursos de autocaptação cresceram 10,00% ano-a-ano, principalmente devido ao aumento da escala de emissão de títulos e securitização de ativos por reais imobiliárias; outros fundos aumentaram 9,68% ano-a-ano, atingindo um nível elevado em 2018, principalmente devido à aceleração da captação de recursos por parte das imobiliárias.

A julgar pela tendência de mudança da proporção de fontes de capital nos últimos anos, a proporção de outros fundos continuou a aumentar, tornando-se gradualmente a principal fonte de recursos para desenvolvimento e investimento imobiliário, representando cerca de 50%; entre outros fundos , crédito imobiliário pessoal, depósitos e recebimentos antecipados somaram cerca de 90%, sendo que esses três itens estão diretamente relacionados às vendas, percebe-se que as vendas de imóveis trouxeram quase metade da fonte de capital para incorporação imobiliária e investimento. Com as restrições ao financiamento de empreendimentos imobiliários, a capacidade hematopoiética dos empreendimentos imobiliários é cada vez mais importante para os empreendimentos imobiliários. Até agora, o banco central cortou o RRR três vezes para liberar uma certa quantidade de liquidez.A reunião do Politburo realizada em 31 de outubro pediu a adesão à implementação de uma política fiscal pró-ativa e uma política monetária prudente. No entanto, o financiamento apertado continuou e a taxa de crescimento das vendas diminuiu, e a pressão financeira das empresas habitacionais ainda era relativamente grande.

No contexto da boa desintoxicação e da política de controle contínuo esperada, de janeiro a novembro de 2018, a reposição de estoques ativos e passivos de empreendimentos habitacionais é forte, a nova construção e a disposição de construção se recuperaram e a taxa de crescimento da área habitacional concluída sob a condição de que tanto a área de construção quanto a área de construção estejam se recuperando, espera-se que a área concluída atinja o fundo do poço.

Em 2017, a área de habitação recém-iniciada foi de 1.786.537.700 metros quadrados, um aumento homólogo de 7,00%, mostrando uma tendência de queda lenta; após março de 2018, a taxa de crescimento das áreas recém-iniciadas recuperou rapidamente. Novembro de 2018, a área de habitação recém-iniciada foi de 1.888.945.300 metros quadrados de arroz, um aumento de 16,80% ano-a-ano, que está em um patamar elevado desde o segundo semestre de 2016, principalmente devido à política de desestocagem, a boa espera-se que a desestocagem de empreendimentos imobiliários, a reposição ativa de estoques e a regulamentação do setor continuem, e os empreendimentos imobiliários estejam iniciando e acelerando passivamente a construção. canais de financiamento foram bloqueados. Ao nível da construção, a taxa de crescimento da área de construção de habitação em 2017 foi relativamente estável, mantendo-se em cerca de 3%. 2018, mas como o país confirmou que o tom principal da regulamentação não mudou, além disso, devido aos limitados canais de financiamento dos empreendimentos habitacionais, há uma forte demanda por recursos obtidos pressionando o mercado, e a taxa de crescimento da área de construção recuperou no segundo semestre do ano. A taxa de crescimento da área de construção de janeiro a novembro de 2018 atingiu 4,70%, o ponto mais alto desde agosto de 2016.

Em 2017, com a recuperação do boom imobiliário, a taxa de crescimento da área concluída em abril subiu para 10,60%; desde abril de 2017, a área concluída de casas apresentou uma rápida tendência de queda, e até o final do séc. ano, a área concluída caiu 4,40% em relação ao ano anterior, e a área concluída de A taxa de crescimento caiu ainda mais rapidamente do que a taxa de crescimento da área recém-iniciada, refletindo a desaceleração no andamento geral da construção de empreendimentos habitacionais. Ao entrar em 2018, a taxa de crescimento da área de habitação concluída continuou a diminuir, tendo a área de habitação concluída nos primeiros 11 meses diminuído 12,30% em termos homólogos.

As 40 cidades são divididas de acordo com o primeiro, segundo e terceiro níveis da seguinte forma: cidades de primeiro nível: Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen; cidades de segundo nível: Tianjin, Chongqing, Hangzhou, Nanjing, Wuhan, Shenyang, Chengdu, Xi 'an, Dalian, Qingdao, Ningbo, Suzhou, Changsha, Jinan, Xiamen, Changchun, Harbin, Taiyuan, Zhengzhou, Hefei, Nanchang, Fuzhou, Shijiazhuang; cidades de terceiro nível: Wuxi, Guiyang, Kunming, Nanning, Beihai, Haikou, Sanya, Hohhot, Lanzhou, Wenzhou, Xining, Yinchuan, Urumqi.

2. Oferta e demanda da indústria

Em 2017, o ritmo de oferta de terras acelerou significativamente, o mercado de terras nas cidades de primeiro e terceiro níveis estava ativo e a área de oferta de terras nas cidades de segundo nível diminuiu ligeiramente. De janeiro a novembro de 2018, o ritmo de oferta de terrenos nas cidades de primeira linha desacelerou e as transações diminuíram; o mercado de terras nas cidades de segunda camada estava em estado de resfriamento após estar ativo no estágio inicial; o mercado de terras nas cidades de terceira cidades de primeira linha mostraram uma tendência de primeiro subir e depois cair, e espera-se que a taxa de crescimento da área de transação de terras seja moderada no período posterior. as cidades de primeiro nível flutuaram, mas ainda pairaram em um nível baixo.

Nos últimos anos, a oferta de terras tem apresentado uma tendência decrescente. De 2014 a 2016, a oferta de terras em 100 grandes e médias cidades abrange uma área de 750 milhões de metros quadrados, 657 milhões de metros quadrados e 609 milhões de metros quadrados, respectivamente. Em 2017, a oferta de terrenos em 100 cidades de grande e médio porte cobriu uma área de 675 milhões de metros quadrados, um aumento de 10,89% em relação ao ano anterior. aumento da oferta de terras em cidades de primeira linha e algumas cidades de terceira e quarta camadas que realizam a demanda de transbordamento. De janeiro a novembro de 2018, a oferta de terrenos em 100 cidades de grande e médio porte cobre uma área de 696 milhões de metros quadrados, um aumento ano a ano de 16,40%, e a oferta geral continua aumentando; a terra para A venda cobre uma área de 565 milhões de metros quadrados, um aumento de 8,80% ano a ano.

Em termos de cidades de primeira, segunda e terceira camadas, em 2017, o alto volume de oferta de terrenos nas cidades de primeira camada e o baixo estoque promoveram conjuntamente transações ativas de terras nas cidades de primeira camada, com um aumento anual de 45,04%; O principal motivo é a base alta no ano anterior; as vendas positivas de imóveis nas cidades de terceiro nível têm impulsionado o mercado de terrenos, e as imobiliárias estão mais entusiasmadas com a aquisição de terrenos , e o volume de transações de terrenos nas cidades de terceiro nível aumentou 26,20% ano a ano. De janeiro a novembro de 2018, o ritmo de oferta de terrenos nas cidades de primeira linha desacelerou e a área total de terrenos vendidos nos primeiros 11 meses diminuiu 12,34% em relação ao ano anterior. nas cidades de terceiro escalão apresentou tendência de primeiro aumento e depois declínio, atingindo um pico de 43,24% nos primeiros cinco meses de 2018. Desde então, afetado pelo contínuo aprofundamento da regulação e pela pressão sobre os fundos das taxa de crescimento da aquisição cumulativa de terras continuou a crescer. De janeiro a novembro de 2018, a área terrestre de transações em cidades de terceiro nível foi de 318 milhões de metros quadrados, um aumento acumulado de 11,43% ano a ano. No entanto, devido às transações ativas nas cidades de terceiro e quarto nível do meu país nos últimos anos, parte do poder de compra foi superado e espera-se que a popularidade da terra nas cidades de terceiro nível diminua.

Em termos de premium rate das transações de terrenos, afetados pelo mercado imobiliário em alta e políticas como restrições de compras e empréstimos, o premium rate das transações de terrenos em 2016 flutuou bastante; após 2017, devido ao aumento da oferta de terrenos em cidades, fusões e aquisições de empresas imobiliárias e métodos cooperativos de aquisição de terras aumentaram Assim como o estabelecimento da concorrência e sistema autossustentável no mercado de leilões de terras, a taxa de prêmio de terras caiu significativamente e o preço da terra tornou-se gradualmente mais razoável; na política contínua, as condições para a transferência de terrenos são rigorosas, a pressão sobre os fundos das empresas aumenta e as imobiliárias estão mais cautelosas na aquisição de terrenos. todas as cidades de terceiro nível caíram significativamente, enquanto as cidades de primeiro nível flutuaram, mas permaneceram baixas.

Afetadas pela rígida regulamentação imobiliária e pelo aperto dos canais de financiamento, as imobiliárias aceleraram o andamento do lançamento de vendas para obter uma rápida recuperação do fluxo de caixa de vendas, mas os compradores têm um claro clima de esperar para ver. De janeiro a novembro de 2018, taxa de crescimento das vendas de imóveis e da área de vendas Caiu ligeiramente, atingindo um mínimo histórico desde o segundo semestre de 2015. Espera-se que o mercado entre gradualmente em ajuste devido ao contínuo aprofundamento das políticas e mudanças nas expectativas dos compradores de imóveis; cidades de primeiro e segundo nível são afetadas por políticas e levam a uma oferta insuficiente, resultando em uma baixa taxa de crescimento da área de vendas; cidades de terceiro nível O desempenho de vendas da cidade ainda é o melhor, a taxa de crescimento diminuiu ligeiramente e o futuro estará sob pressão.

Desde 2016, como o mercado imobiliário nacional continuou a aquecer, a área de vendas de imóveis aumentou significativamente. A área de vendas de habitação comercial no ano foi de 1.573.490.000 metros quadrados, um aumento homólogo de 22,5%, e a taxa de crescimento aumentou 16 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano anterior. Em 2017, afetado pela alta base e pela intensa liberação de políticas regulatórias, a taxa de crescimento das vendas de habitação comercial continuou a diminuir. aumento de 7,70%, uma queda de 14,80 pontos percentuais em relação à taxa de crescimento do ano passado. Afetada pelas políticas de controle contínuo, pelo aperto da monetização da reforma das favelas e pela mudança nas expectativas dos compradores de imóveis, de janeiro a novembro de 2018, a área de vendas de moradias comerciais em todo o país foi de 1.486.040.000 metros quadrados, um aumento ano a ano de 1,40%. Yuan, um aumento de 12,10% ano a ano, e a taxa de crescimento caiu 0,40 pontos percentuais de janeiro a outubro; a taxa de crescimento da área de vendas de habitação comercial nos primeiros 11 meses de 2018 pairou dentro de 1% para 5%, para um nível baixo desde junho de 2015. A taxa de crescimento das vendas de habitação comercial foi basicamente a mesma do segundo semestre de 2015, e também esteve em um nível relativamente baixo nos últimos três anos.

Em termos de cidades, as vendas de habitação comercial nas cidades de primeiro, segundo e terceiro níveis caíram acentuadamente em 2017, e a taxa de crescimento começou a se estabilizar no final de 2017. Entre eles, as cidades de primeiro nível viram o maior queda na taxa de crescimento devido a fatores como a redução de habitações comerciais disponíveis e restrições de compra que suprimiram alguma demanda. , queda de 29,21% em relação ao ano anterior. Sob o apoio das políticas de expansão da demanda e de monetização da reforma das favelas, a taxa de crescimento das cidades de terceiro nível diminuiu, mas ainda manteve uma taxa de crescimento de 10,45%. Em 2018, devido ao impacto contínuo das políticas regulatórias, as vendas de moradias comerciais nas cidades de primeiro nível permaneceram baixas, mas após o primeiro trimestre, o crescimento das vendas se estabilizou e se recuperou; as principais cidades de segundo nível foram reguladas por políticas específicas da cidade, e o crescimento das vendas ficou em um nível baixo; embora as cidades de terceira camada geralmente mostrassem uma tendência de queda, ainda tiveram o melhor desempenho, mantendo uma taxa de crescimento em torno de 5%, principalmente devido a políticas de controle relativamente frouxas, políticas de compensação de monetização para reformas de favelas, e a demanda por voltar para casa para comprar imóveis provocada pelo fluxo reverso de algumas populações. Como um novo canal de investimento em moeda básica, o PSL oferece certo grau de suporte para o aumento da venda de moradias comerciais em cidades de terceiro e quarto níveis. e cidades de quarto nível nesta rodada, espera-se que as vendas de moradias comerciais em cidades de terceiro e quarto níveis sofram certa pressão para diminuir no futuro.

Situação dos estoques: Sob o efeito da política de desestocagem anterior, o estoque nacional de imóveis tem sido continuamente reduzido, e a desestocagem tem alcançado resultados relativamente expressivos, porém, desde 2018, o ciclo de desestocagem de estoques vem apresentando sinais de recuperação.

A julgar pelo efeito da anterior política de desestocagem, desde abril de 2015, na sequência do New Deal 3,30 para o imobiliário, as autarquias flexibilizaram a política de restrição de compra para residentes e o rácio de entrada de hipoteca, o que tem impulsionado a procura de compra de habitação e outras políticas de desestocagem. Ao mesmo tempo, o governo aumentou o controle do lado da oferta, habitação existente decréscimo de 10,76 meses em relação ao pico.O efeito de desestocagem das casas existentes foi notável. Após considerar os imóveis fora da planta, o ciclo de desestocagem dos estoques de imóveis de grande porte apresentou a mesma tendência; no final de 2017, o ciclo de desestocagem dos imóveis comerciais de grande calibre foi de 36,99 meses, uma redução de 15,31 meses em relação ao pico , e a desestocagem obteve resultados notáveis. Comparado com o último ciclo imobiliário, o atual ciclo de liquidação atingiu um ponto relativamente baixo.

Em termos de área de habitação comercial para venda, o inventário de habitações existentes apresenta uma tendência decrescente desde o ponto mais alto em fevereiro de 2016. No final de novembro de 2018, a área de habitação comercial para venda era de 526 milhões de metros quadrados, um decréscimo de 213 milhões de metros quadrados em relação ao ponto alto. Foi de 17,74 meses, e o ciclo de desestocagem de habitações comerciais de grande porte foi de 40,19 meses, o que representa um aumento em relação ao final de 2017, embora o estoque geral tenha sido diminuindo, o ciclo de desestocagem das casas existentes e dos estoques de imóveis de grande porte mostra sinais de recuperação desde 2018 em um clima de esperar para ver; o aumento da pressão de marketing sobre as empresas de habitação forçará as empresas de habitação a tomar a iniciativa de reduzir preços, trocar preço por volume e acelerar a velocidade de vendas de projetos para atingir as metas anuais de vendas.

Calibre de habitação existente: a área de habitação comercial à venda e a área de vendas média ponderada móvel de 6 meses.

Grande calibre: deduza a área de vendas da área de construção nova acumulada no histórico, e a área restante é a área de estoque de grande calibre.

3. Situação da concorrência da indústria

A concentração do setor imobiliário continua a aumentar. Empresas imobiliárias de grande porte com vantagens de capital, marca e recursos têm vantagem na concorrência. Ao mesmo tempo, a concentração de financiamento do setor está aumentando gradualmente e os fundos tendem a ser empresas de habitação financeiramente estáveis e de alta qualidade com altas classificações

O mercado imobiliário vive uma década de ouro desde 2003. Com o aumento gradual das políticas regulatórias nos últimos anos, o setor imobiliário também está amadurecendo. O setor imobiliário como um todo mostra uma tendência de desenvolvimento de crescimento contínuo no desempenho, intensificação da diferenciação empresarial e aumento da concentração da indústria.

Em 2017, a concentração do setor imobiliário aumentou ainda mais. As vendas das 10 maiores e das 20 maiores imobiliárias representaram 24,10% e 32,50%, respectivamente, um aumento de 5,29 e 7,17 pontos percentuais em relação ao ano anterior; as vendas das 10 maiores e das 20 maiores imobiliárias Os índices de área foram de 15,80% e 20,30%, respectivamente, um aumento de 3,61 e 4,36 pontos percentuais em relação ao ano anterior. De janeiro a outubro de 2018, a concentração do mercado imobiliário continuou a aumentar. As vendas das 10 maiores e das 20 maiores imobiliárias representaram 25,37% e 34,35% respectivamente; a área de vendas das 10 maiores e das 20 maiores as imobiliárias representaram 22,15%, respectivamente, e 29,41%.

O setor imobiliário mostra uma evidente tendência de fortalecimento dos fortes: fundos, marcas e recursos estão continuamente concentrados em grandes empreendimentos imobiliários, e as empresas líderes têm vantagens óbvias na concorrência. As razões são: empreendimentos imobiliários de grande porte têm reservas de projetos abundantes, fluxo de caixa estável e abundante, e a distribuição relativamente ampla de áreas de projetos pode equilibrar e proteger o ciclo de regulação de políticas de cidades de primeiro, segundo e terceiro níveis e o flutuação do ciclo do setor imobiliário; empresas imobiliárias de grande porte têm meios e canais de financiamento abundantes, Baixos custos de financiamento; devido ao aumento dos preços dos terrenos, a competição por terrenos de alta qualidade de primeiro e segundo níveis só pode ser realizada entre grandes imobiliárias. Atualmente, a situação da concorrência no setor imobiliário da China tende a se solidificar e as empresas líderes têm vantagens óbvias de pioneirismo; de acordo com o valor do patrimônio, do ponto de vista das vendas anuais de empresas imobiliárias em 2017, há 10 empresas imobiliárias entrando na casa dos 100 bilhões. Em 2017, a Evergrande ultrapassou a Country Garden com vendas de 488,02 bilhões de yuans para se tornar a primeira do setor. De acordo com as estatísticas do CRIC sobre as vendas de empresas imobiliárias de janeiro a novembro de 2018, Country Garden, Vanke Real Estate e China Evergrande atingiram 500 bilhões de yuans, enquanto Sunac China, Poly Development, Greenland Holdings e China Overseas Real Estate entraram no limiar de 200 bilhões de yuans; 18 empresas imobiliárias, incluindo China Resources Holdings, China Resources Land, Longfor Group e Shimao Real Estate, entraram no campo de 100 bilhões, mais uma vez mostrando uma situação em que os fortes permanecem fortes.

Com o estreitamento dos canais de financiamento na indústria e o encolhimento dos fundos, o apetite ao risco dos fundos de mercado diminuiu e os fundos estão mais inclinados a empreendimentos imobiliários financeiramente estáveis, de alta qualidade e qualidade. a concentração de financiamento aumentou gradualmente. Em 12 de dezembro de 2018, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma emitiu o "Aviso sobre Apoiar o Financiamento Direto de Empresas de Alta Qualidade e Fortalecer Ainda Mais a Capacidade dos Títulos de Empresas de Servir a Economia Real".

4. Política da Indústria

Em 2018, a política aderiu ao tom geral da regulação imobiliária e freou resolutamente o aumento dos preços da habitação, mas estava mais inclinada a implementar políticas específicas para cada cidade. políticas de regulação e controle Medidas como a abolição das medidas de restrição à transferência de casas recém-adquiridas e a redução do limite de fiscalização de fundos para pré-venda de moradias comerciais em áreas urbanas. Posteriormente, Guangzhou também introduziu uma política para relaxar as restrições de vendas em propriedades de serviços comerciais. Após a declaração de "contenção do aumento dos preços da habitação" na reunião do Politburo em 31 de julho, a expectativa de aumento dos preços da habitação gradualmente quebrou, e a disseminação da opinião pública afetou rapidamente as expectativas psicológicas dos compradores de imóveis, e a espera-e- ver o ânimo ficou mais forte no segundo semestre do ano. O afrouxamento das políticas no setor imobiliário em algumas cidades desta vez pode impulsionar a melhoria e a demanda de investimentos no novo mercado imobiliário.

Em 2018, a política de regulação imobiliária continuou a aderir à ideia de regulação de sem especulação imobiliária e estabeleceu gradualmente um mecanismo de longo prazo para estabilizar o mercado imobiliário. Em março de 2018, o relatório de trabalho do governo das duas sessões enfatizou ainda o posicionamento de "as casas são para morar, não para especular", e continuou a implementar uma regulação diferenciada; em julho de 2018, o Birô Político do Comitê Central do Partido Comunista da China propôs resolver a questão dos problemas do mercado imobiliário, aderir às políticas específicas da cidade, promover o equilíbrio entre oferta e demanda, orientar razoavelmente as expectativas, retificar a ordem do mercado e conter resolutamente os aumentos dos preços da habitação. Acelerar o estabelecimento de um mecanismo de longo prazo para promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário. As duas importantes reuniões determinaram que o tom da política de regulação imobiliária do ano ainda é "apertado", mas no final do ano algumas cidades têm políticas "relaxadas", o que promoverá bastante a regulação imobiliária do próximo ano.

Em 2018, o governo local continuou o estilo de regulamentação das políticas específicas da cidade em 2016 e 2017. Ao mesmo tempo em que continuou a aprofundar a regulamentação do lado da demanda, prestou mais atenção ao fortalecimento da supervisão do mercado, reprimiu resolutamente a especulação imobiliária especulativa e garantiu habitação razoável exigem. Em maio de 2018, o "Comunicado do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural sobre Questões de Fazer um Bom Trabalho na Regulação do Mercado Imobiliário" insistia no posicionamento de "a casa é para morar, não para especular" , e aderiu à continuidade e estabilidade das políticas de regulação e controle. Implementar conscientemente preços de habitação estáveis, controlar aluguéis, reduzir alavancagem, prevenir riscos e ajustar estrutura; acelerar a formulação e implementação de planos de desenvolvimento habitacional e promover o desenvolvimento coordenado de grandes , médias e pequenas cidades e pequenas cidades; prestar muita atenção ao ajuste da estrutura de habitação e oferta de terras; Para aumentar a alavancagem; retificar e regular vigorosamente a ordem do mercado imobiliário.

Do lado da oferta, serão feitos esforços para ajustar a estrutura de oferta de habitação, desenvolver vigorosamente o mercado de arrendamento habitacional, habitação partilhada e outras habitações a preços acessíveis e aumentar a proporção da oferta efetiva. Em março de 2018, um novo plano de reforma de favelas de três anos foi lançado para aumentar a proteção de moradias públicas para aluguel e incluir trabalhadores recém-empregados elegíveis sem moradia e trabalhadores migrantes no escopo de proteção. Além disso, políticas mais rígidas também foram implementadas para a oferta de imóveis no entorno do metrô e em cidades características. Em abril de 2018, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma, o Ministério dos Recursos Naturais, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural e a Corporação Ferroviária Nacional emitiram conjuntamente os "Parecer Orientador para a Promoção do Desenvolvimento Racional e Construção das Áreas de -estações ferroviárias de alta velocidade", que apontou que na fase inicial das grandes cidades, a área dentro de 2 quilômetros em torno das estações ferroviárias de alta velocidade recém-construídas deve ser desenvolvida. , e resolutamente prevenir e controlar a tendência de puro imobiliário. Contar com estações ferroviárias de alta velocidade para promover o desenvolvimento e construção do entorno é propício à efetiva expansão do espaço urbano e à integração e otimização das estruturas internas, além de promover o desenvolvimento integrado dos transportes, da indústria e das áreas urbanas. No entanto, nesta fase, algumas estações ferroviárias de alta velocidade têm problemas como escala de desenvolvimento excessiva das áreas circundantes, alta orientação funcional, modelo de desenvolvimento relativamente único e instalações abrangentes incompletas. Em setembro de 2018, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma declarou que na lista de cidades características de nível provincial existentes e pequenas cidades características, as cidades irreais com uma alta proporção de terrenos residenciais e uma tendência a imóveis serão eliminadas ano a ano, e o índice abrangente de dívida do governo será reduzido. Mais de 100% das cidades e condados usam empresas estatais de plataforma de financiamento para construir cidades arriscadas em forma disfarçada de dívida, bem como cidades problemáticas com características pouco claras, não integração da produção e cidades e danos ao meio ambiente ecológico.

Em dezembro de 2018, algumas cidades introduziram políticas para afrouxar a regulamentação imobiliária. Em 18 de dezembro, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural da Cidade de Heze emitiu um documento afirmando que o "Aviso do Gabinete do Governo Popular da Cidade de Heze sobre o Fortalecimento da Regulação do Mercado Imobiliário" (Hezheng Ban Fa [2017 ] No. 42) foi cancelado. Municípios e distritos com alto volume de transações e grande pressão sobre o controle estável dos preços da habitação implementam medidas para restringir a transferência de habitação recém-adquirida, ou seja, a habitação comercial recém-construída e a habitação em segunda mão adquirida podem ser listado para negociação após pelo menos 2 anos após a obtenção do certificado de propriedade. menos de 3 anos". Esta é a primeira cidade do país a anunciar explicitamente o levantamento das restrições de vendas residenciais. Em 19 de dezembro de 2018, a Comissão Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Guangzhou emitiu um documento mostrando que as restrições de vendas em propriedades de serviços comerciais serão relaxadas. De acordo com o documento "Opiniões do Comitê de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Guangzhou sobre Melhoria da Gestão de Vendas de Projetos Imobiliários de Serviços Comerciais" emitido pelo Comitê de Desenvolvimento de Habitação e Urbano-Rural de Guangzhou, a terra transferida por Guangzhou antes do "330" New Deal em 2017, incluindo serviço comercial Para imóveis, a meta de vendas não é mais limitada. Os vendedores individuais podem transferir novamente após dois anos da obtenção da certidão de imóvel de serviço comercial. No entanto, para a transmissão do terreno após 30 de março de 2017 (através da assinatura do contrato de transmissão de terrenos e confirmação da transação) Para empreendimentos imobiliários, a data de transação da transmissão de terrenos deve ser confirmada pelo anúncio ou pelo anúncio, ficando os objetos de venda dos imóveis de serviço comercial ainda limitados a pessoas colectivas.

A ideia desta rodada de regulação de políticas ainda está na normalização das políticas de regulação de curto prazo para manter a estabilidade dos preços da habitação no médio prazo, proporcionando um período de janela para a implementação acelerada do mecanismo de longo prazo e, finalmente, alcançar o efeito de estabilidade a longo prazo do imobiliário e habitação sem especulação. Com base na janela temporal obtida pela política de controle de curto prazo, as prefeituras estão acelerando a melhoria da estrutura de oferta e demanda, especialmente ampliando a oferta efetiva e melhorando o nível de garantia da demanda em todos os níveis, de modo a acumular a base para o equilíbrio entre oferta e demanda no mercado de médio e longo prazo. Em 2019, enfrentar um ambiente regulatório complexo ainda é a norma para as empresas, especialmente devido ao impacto da reforma de favelas e aumento de estoque, a dificuldade de mercado nas cidades de terceiro e quarto níveis será ainda maior. Embora a política de relaxamento tenha surgido em algumas cidades no final de 2018, ela não foi totalmente liberalizada. Sob a pressão baixista sobre a macroeconomia e o mercado imobiliário, as políticas de controle das cidades de primeira e segunda na melhoria marginal, especialmente as cidades de segunda linha podem ser as primeiras a afrouxar.

V. Operação de empreendimentos imobiliários emissores de títulos

A United Ratings selecionou e analisou as finanças das empresas emissoras de títulos do setor imobiliário coberto. No final de novembro de 2018, a United Ratings cobria um total de 190 empresas imobiliárias emissoras de títulos. Desta vez, 175 empresas imobiliárias foram ordenados e analisados. De acordo com uma certa proporção, a classificação conjunta classifica empresas com receita de mais de 27 bilhões de yuans em 2017 como empresas de habitação de grande porte, empresas com receita de 9 bilhões a 27 bilhões de yuans como empresas de habitação de médio porte e empresas com uma receita de menos de 9 bilhões de yuans como pequenas empresas de habitação.

Desde 2017, a escala geral de ativos das empresas imobiliárias emissoras de títulos da amostra se expandiu ainda mais e a estrutura de ativos permaneceu relativamente estável; a situação de descompra das empresas imobiliárias continuou a melhorar e a pressão de descompra aumentou continuou a enfraquecer; o dinheiro recebido com a venda de bens e a prestação de serviços de trabalho aumentou, e o lucro geral da indústria O espaço é expandido e a lucratividade é ligeiramente melhorada; o peso da dívida das empresas habitacionais aumentou, o curto prazo a solvência a prazo enfraqueceu e a solvência a longo prazo ainda é média; 2019-2020 é o período de pico para o pagamento da dívida das empresas de habitação e, em 2019, as empresas imobiliárias enfrentam um nível relativamente alto de pagamento da dívida. pressão de reembolso

Em termos de tamanho de ativos, o tamanho médio dos ativos das empresas de habitação da amostra aumentou de RMB 106,105 bilhões no final de 2017 para RMB 117,018 bilhões no final de junho de 2018. No final de junho de 2018, havia 7 empresas de habitação com ativos de mais de 500 bilhões de yuans, representando 4,00%, um aumento de 0,57 pontos percentuais em relação ao final de 2016; 47 empresas de habitação com ativos que variam de 100 a 500 bilhões yuan, representando 26,86%, um aumento de 8,00% desde o final de 2016 pontos percentuais; 35 empresas de habitação com RMB 50 bilhões para RMB 100 bilhões, representando 20,00%, um aumento de 3,43 pontos percentuais em relação ao final de 2016; 74 empresas de habitação com RMB 10 bilhões para RMB 50 bilhões, representando 42,29%, uma queda de 9,14 pontos percentuais em relação ao final de 2016; RMB 10 bilhões Existem 12 empresas de habitação abaixo de RMB, representando 6,86%, uma queda de 2,86 pontos percentuais em relação ao final de 2016, indicando que a concentração de empresas de habitação aumentou ainda mais. No final de junho de 2018, Evergrande Real Estate Group Co., Ltd. tinha a maior escala de ativos, com ativos totais de RMB 1.560,020 bilhões. Do ponto de vista da estrutura patrimonial, desde 2016, o rácio ativo-passivo dos empreendimentos habitacionais manteve-se basicamente em torno de 72,00%, sendo a estrutura patrimonial relativamente estável.

Em termos de gestão de estoque, no final de 2017, o saldo médio do estoque das empresas de habitação de amostra era de 53,378 bilhões de yuans, um aumento de 30,46% desde o início do ano; no final de junho de 2018, o saldo médio do estoque das empresas de habitação amostra foi de 58,678 bilhões de yuans, um aumento de 9,93% desde o início do ano. Do ponto de vista das receitas antecipadas, no final de 2017, o saldo médio das receitas antecipadas de empreendimentos habitacionais era de 21,821 bilhões de yuans, um aumento de 39,24% desde o início do ano; no final de junho de 2018, a média saldo de receitas antecipadas de empreendimentos imobiliários foi de 26,074 bilhões de yuans, um aumento de 19,49% desde o início do ano, as vendas no mercado continuaram a melhorar. Além disso, em termos de recebimentos/estoques antecipados, no final de 2016, final de 2017 e junho de 2018, os indicadores foram de 0,38 vezes, 0,41 vezes e 0,44 vezes, respectivamente, indicando que a situação de descompra de reais empreendimentos imobiliários continuaram a melhorar, e a pressão para descompra continuou a enfraquecer.

Do ponto de vista da lucratividade, o lucro operacional médio e o lucro líquido das empresas de habitação em 2017 foram de 20,973 bilhões de yuans e 2,904 bilhões de yuans, respectivamente, um aumento de 13,77% e 36,38% ano a ano; de janeiro a junho de 2018, a média operacional a receita e o lucro líquido das empresas habitacionais foram de 10,395 bilhões de yuans e 1,539 bilhões de yuans, um aumento anual de 25,80% e 44,56%, respectivamente. Em termos de rentabilidade, a margem bruta média das empresas habitacionais aumentou de 31,02% em 2016 para 32,51% em 2017, e de 32,66% no primeiro semestre de 2017 para 35,86% no primeiro semestre de 2018; enquanto o retorno médio o patrimônio líquido passou de 11,31% em 2016 para 11,89% em 2017. No geral, em 2017 e no primeiro semestre de 2018, a margem de lucro geral do setor imobiliário aumentou e a lucratividade aumentou ligeiramente.

Do ponto de vista do fluxo de caixa, no final de junho de 2018, o capital monetário médio das empresas habitacionais da amostra aumentou de 13,618 bilhões de yuans no início do ano para 14,064 bilhões de yuans. Em 2017, o caixa médio recebido pelas empresas de habitação de amostra da venda de bens e prestação de serviços trabalhistas aumentou de 21,871 bilhões de yuans no mesmo período do ano anterior para 26,117 bilhões de yuans, e o fluxo de caixa líquido operacional médio diminuiu de 1,885 bilhão de yuans no ano igual período do ano anterior para -291 milhões de yuans. , indicando que as vendas de empresas imobiliárias permaneceram boas em 2017, mas devido aos grandes gastos com aquisição de terrenos, o fluxo de caixa líquido operacional médio foi negativo. No primeiro semestre de 2018, o caixa médio recebido pelas empresas de habitação da amostra com a venda de bens e prestação de serviços trabalhistas aumentou de 11,659 bilhões de yuans no mesmo período do ano anterior para 14,513 bilhões de yuans, e o fluxo de caixa líquido operacional médio aumentou de -1,323 bilhão de yuans no mesmo período do ano anterior para 1,63 bilhão de yuans. 100 milhões de yuans, indicando que as vendas de empreendimentos imobiliários no primeiro semestre de 2018 permaneceram boas. No entanto, devido ao aumento de projetos de desenvolvimento conjunto entre real empreendimentos imobiliários e o aumento da aquisição de terrenos por meio de "fusões e aquisições", o fluxo de caixa operacional médio passou de uma saída líquida para uma entrada líquida de pequena escala.

Em termos de solvabilidade, no final de 2016, final de 2017 e final de junho de 2018, o rácio de endividamento líquido médio dos empreendimentos habitacionais da amostra era de 96,53%, 101,91% e 106,79%, respetivamente, refletindo o contínuo aumento do endividamento do setor imobiliário. No final de 2016, final de 2017 e final de junho de 2018, os índices correntes médios das empresas habitacionais da amostra eram de 1,96 vezes, 1,83 vezes e 1,83 vezes, respectivamente, e os índices de endividamento de curto prazo de caixa eram de 5,20 vezes, 4,42 vezes e 3,90 vezes, respectivamente, e a solvência de curto prazo foi enfraquecida; o EBITDA / Dívida total passou de 0,19 vezes no final de 2016 para 0,20 vezes no final de 2017, e a solvência de longo prazo ainda é média.

Do ponto de vista do período de vencimento da dívida, sob o calibre de todo o mercado de títulos (se o título tiver uma cláusula de revenda, a data de revenda é calculada como a data de vencimento do título), a quantidade de títulos de empresas de habitação de amostra devidos de 2019 a 2023 é de 603,224 bilhões de yuans, respectivamente. , 371,587 bilhões de yuans, 241,393 bilhões de yuans, 34,540 bilhões de yuans e 14,940 bilhões de yuans, a escala da maturidade dos títulos de empresas imobiliárias de 2019 a 2021 é relativamente grande e, em 2019, o setor imobiliário as empresas terão uma pressão maior para reembolsar os títulos.

O tamanho médio dos ativos e a escala de estoques das principais empresas imobiliárias do setor imobiliário são significativamente maiores do que os das pequenas e médias empresas imobiliárias, e os ativos médios e a escala de estoques das principais empresas imobiliárias aumentaram significativamente, e o a concentração da indústria aumentou; as grandes e médias empresas imobiliárias têm óbvia capacidade de aquisição de terrenos e escala de desenvolvimento Melhor do que as pequenas empresas imobiliárias

Desde 2016, com a diferenciação do mercado imobiliário, ampliou-se a diferença entre o tamanho médio dos ativos e o tamanho dos estoques dos principais empreendimentos imobiliários e dos pequenos e médios empreendimentos imobiliários. Do ponto de vista da proporção do ativo total dos principais empreendimentos imobiliários para o ativo total dos empreendimentos imobiliários da amostra, no final de 2016, final de 2017 e final de junho de 2018, eram 60,95%, 63,56 % e 63,69% respectivamente, indicando que a concentração da indústria aumentou. No final de 2017, os ativos médios e a escala de estoques das principais imobiliárias aumentaram significativamente, 36,21% e 39,31%, respectivamente; a taxa média de crescimento dos ativos e estoques das empresas imobiliárias de médio porte é menor do que a de imobiliárias líderes, mas a taxa de crescimento também é maior, 28,54% e 20,94%, respectivamente. empresas, que foram de 10,58% e 8,30%, respectivamente. Comparando as principais empresas imobiliárias com pequenas e médias empresas imobiliárias, no final de junho de 2018, o tamanho médio dos ativos das principais empresas imobiliárias ultrapassou 407,5 bilhões de yuans, enquanto o tamanho médio dos ativos das empresas imobiliárias de médio porte foi de 90,727 bilhões de yuans, e o tamanho médio dos ativos das pequenas empresas imobiliárias foi de apenas 27,793 bilhões de yuans.

Até o final de junho de 2018, a proporção do estoque dos empreendimentos imobiliários da amostra mudou muito pouco. A proporção do estoque dos principais empreendimentos imobiliários no estoque total do setor caiu ligeiramente de 65,74% no início do ano para 64,80%, e a proporção do estoque de empreendimentos imobiliários de médio porte no estoque total do setor diminuiu de 23,49 no início do ano. % aumentou para 24,40%, enquanto a proporção de estoque de pequenos empreendimentos habitacionais no estoque total da indústria aumentou ligeiramente de 10,77% no início do ano para 10,80%. No final de junho de 2018, entre as empresas habitacionais da amostra, o estoque das principais empresas imobiliárias representava 51,02% do ativo das principais empresas imobiliárias, uma redução de 1,01 ponto percentual em relação ao início do ano; o estoque das empresas médias as empresas habitacionais de médio porte representavam 50,22% do patrimônio das empresas imobiliárias de médio porte, que em relação ao início do ano aumentou 1,36 pontos percentuais; a proporção dos estoques das pequenas empresas habitacionais no patrimônio das pequenas empresas 45,35%, um aumento de 1,13 ponto percentual em relação ao início do ano.A capacidade de aquisição de terrenos e a escala de desenvolvimento das grandes e médias empresas habitacionais são significativamente melhores do que as das pequenas empresas habitacionais.

Grandes, médias e pequenas empresas imobiliárias aumentaram seus esforços de financiamento e seus níveis de endividamento aumentaram ainda mais; devido a fatores como grande demanda por recursos e amplos canais de financiamento, as grandes e médias empresas imobiliárias têm uma carga de dívida significativamente maior do que as pequenas empresas de desenvolvimento imobiliário, e as grandes e médias empresas do setor imobiliário têm pagamentos de curto prazo.

A partir do final de junho de 2018, o índice ativo-passivo e o índice de dívida líquida de grandes, médias e pequenas empresas do setor imobiliário aumentaram em relação ao início do ano. Na comparação entre empresas líderes e pequenas e médias empresas, no final de junho de 2018, o índice ativo-passivo e o índice de dívida líquida dos grandes empreendimentos imobiliários eram de 79,98% e 113,31%, respectivamente, e o índice ativo-passivo rácio e rácio de dívida líquida das médias empresas imobiliárias foram de 76,86% e 133,77.%, o rácio activo-passivo e o rácio de dívida líquida das pequenas empresas habitacionais foram de 66,65% e 87,55% respectivamente. desenvolvimento, a grande demanda por capital de giro e os canais de financiamento mais amplos disponíveis para as grandes e médias empresas habitacionais, o índice ativo-passivo e o índice de dívida líquida são significativamente maiores do que os das pequenas empresas; enquanto as empresas imobiliárias de médio porte se reúnem para "cabeça" empreendimentos imobiliários para expandir sua escala de negócios, a demanda por fundos de desenvolvimento é forte e o entusiasmo pelo financiamento é alto, e sua carga de dívida é significativamente mais pesada do que a de grandes empreendimentos imobiliários.

Em termos de indicadores de solvência de curto prazo, o índice de liquidez corrente, índice de liquidez imediata e índice de liquidez de curto prazo das grandes e médias empresas imobiliárias são geralmente significativamente inferiores aos das pequenas empresas, e essa característica das grandes e médias empreendimentos imobiliários reflete que grandes e médias empresas usufruem da cadeia industrial A vantagem da posição é que pode aproveitar passivos operacionais como pré-pagamentos de clientes e prazos de cobrança de fornecedores, resultando em grande escala de dívida de curto prazo e passivo circulante , resultando em índice de liquidez corrente, índice de liquidez imediata e índice de endividamento de curto prazo relativamente baixos. Isso não significa que a solvência de curto prazo das grandes e médias empresas imobiliárias seja baixa, mas reflete a forte força das grandes e médias empresas empreendimentos imobiliários de grande porte em termos de construção de marca e capacidade de vendas, que também está em linha com a tendência de desenvolvimento da indústria de aumentar a concentração do mercado imobiliário nacional.

A rentabilidade é obviamente diferenciada: a rentabilidade das grandes e médias empresas imobiliárias melhorou, a rentabilidade das pequenas empresas diminuiu, a rentabilidade das empresas líderes manteve-se num nível elevado, enquanto a rentabilidade das pequenas empresas foi pobre.

Em termos do valor absoluto da escala de lucro da empresa, a escala média da receita operacional e do lucro líquido das principais empresas é muito maior do que a das pequenas e médias empresas, refletindo a grande correlação entre escala da empresa e lucratividade. Em 2017, o resultado operacional das grandes e médias empresas imobiliárias cresceu rapidamente, enquanto o resultado operacional das pequenas e médias empresas imobiliárias diminuiu; o lucro líquido das grandes e médias empresas imobiliárias aumentou significativamente O aumento do lucro líquido dos empreendimentos imobiliários foi significativamente superior ao do resultado operacional, refletindo a maior rentabilidade dos empreendimentos imobiliários de grande e médio porte.

Em termos de indicadores de rentabilidade, a dimensão do empreendimento tem uma certa correlação inversa com a margem bruta das vendas da empresa. o retorno sobre o patrimônio líquido médio, o tamanho da empresa Existe uma certa correlação positiva com o retorno sobre o patrimônio líquido. O retorno sobre o patrimônio líquido médio das grandes e médias empresas de habitação aumentou, enquanto o retorno sobre o patrimônio médio das pequenas empresas de habitação aumentou diminuiu, refletindo a capacidade das pequenas empresas de habitação para controlar os custos e outros aspectos Fraca, mas as empresas líderes ainda podem alcançar um alto nível de rentabilidade.

6. Perspectivas sobre o risco de crédito do setor imobiliário

Do lado da política, sob a pressão das fricções comerciais sino-americanas, da macroeconomia e do mercado imobiliário, a política deverá passar de muito rígida para estável, incluindo "estabilização dos preços da terra, preços da habitação e expectativas", mas o tom geral de "morar, não especular" permanece inalterado. , é mais provável que se concentre em políticas específicas da cidade e ajuste de políticas locais; espera-se que as políticas de controle nas cidades de primeira e afrouxou ainda mais em 2019, mas há espaço limitado para afrouxamento sob a tônica de manter a regulamentação e o desenvolvimento estável; cidades de terceiro e quarto níveis continuarão sendo afetadas pelo derramamento Para mudar a pressão política do declínio no suporte à monetização.

Do lado da oferta, em 2018, o investimento imobiliário manteve-se resiliente, impulsionado pelas taxas de aquisição de terrenos, mas desde o segundo semestre o mercado de terrenos esfriou e os leilões de terrenos aumentaram. queda em 2019, arrastando para baixo o investimento; No caso de reposição passiva de estoque, a nova construção ainda estará relativamente ativa, o que impulsionará a recuperação da construção e fornecerá certo suporte ao investimento.

Do lado da demanda, a partir de outubro de 2018, o mercado imobiliário nacional esfriou significativamente, e o mercado está em um forte clima de espera para ver. Espera-se que as vendas continuem em queda em 2019, mas diferentes cidades são diferenciadas: o restrições de compra mais rígidas em cidades de primeiro e segundo nível criaram um grande número de demanda rígida, enquanto a taxa de crescimento da área de vendas em cidades de primeiro e segundo nível pode ter atingido o fundo após quase dois anos de ajuste, mas o relaxamento da política pode ser limitado; em cidades de terceiro e quarto nível, o efeito de monetização da reforma das favelas enfraqueceu e a atual rodada de aumentos do cheque especial do poder de compra, as vendas continuarão a diminuir .

Do ponto de vista corporativo, empresas de habitação com alta alavancagem, expansão agressiva, baixa rentabilidade e dívida de curto prazo alta enfrentam riscos de cadeia de capital, e seu risco de inadimplência aumenta; empresas de habitação de grande escala e alta qualidade têm vantagens em termos de escala de banco de terrenos, canais de financiamento e custos de capital. , seu crédito permanecerá estável.

Em suma, espera-se que as perspectivas gerais do setor imobiliário em 2019 sejam estáveis, mas os canais de financiamento serão apertados, sobrepostos que enfrentará um vencimento ou recompra de títulos em grande escala em 2019, e os riscos de diferentes tipos de empreendimentos imobiliários serão diferenciados.