Relatório do Relatório do Século XXI do século XXI Zhang Xin Beijing

Após um lapso de 15 anos, o Banco Central afirmou que o sinal do declínio na taxa de juros de uma nova rodada de empréstimo de ações despertou atenção no mercado.

Em 14 de julho, Zou Lan, diretor do Departamento de Política Monetária do Banco Central, disse na conferência de imprensa das estatísticas financeiras no primeiro semestre de 2023 que, devido a mudanças no relacionamento de preços, como o gerenciamento de patrimônio rendem e as taxas de juros da hipoteca, O uso de depósitos dos residentes ou a redução de outros avanços de investimento antecipadamente o fenômeno de reembolso empréstimos de ações aumentou significativamente. Zou Lan propôs: "De acordo com o princípio de comercialização e estado de direito, apoiamos e incentivamos os bancos comerciais a negociar com os mutuários independentemente para alterar o contrato do contrato ou emitir novos empréstimos para substituir o empréstimo original".

O Banco Central afirma que há três pontos que vale a pena notar. Primeiro, o Banco Central reconheceu a pressão do reembolso precoce dos residentes para as operações bancárias. O segundo é enfatizar que, de acordo com os princípios de comercialização e estado de direito, muitos analistas acreditam que isso exclui a possibilidade de reduzir de maneira abrangente a taxa de juros das ações. O terceiro é propor o ajuste da taxa de juros dos empréstimos para ações (altere os termos do contrato) ou indiretamente (o empréstimo é alterado para o antigo).

No contexto da crise econômica global em 2008, o banco central também reduziu a taxa de juros das hipotecas de ações. Então, qual é o mesmo que a situação em 2008, a declaração do Banco Central é diferente da situação de 2008? Realmente haverá uma hipoteca imobiliária? Qual é o caminho de implementação? Como isso afeta compradores e bancos?

Ao contrário de 2008: os imóveis e os bancos atuais estão enfrentando maior pressão

Em outubro de 2008, a fim de lidar com o declínio na demanda pelo mercado imobiliário provocado pela crise financeira, o Banco da China estipulava que a taxa de juros de empréstimos habitacionais pessoais comerciais foi ajustada para 70 %e a taxa de juros da hipoteca de ações foi rapidamente para baixo. No entanto, diferentemente de 2008, o "Songkou" do Banco Central estava por trás de que imóveis e bancos estavam enfrentando maior pressão.

O relatório de pesquisa da Huaxin Securities mostra que, em 2008, o volume de transações de moradias comerciais diminuiu e o aumento dos preços da habitação diminuiu, impulsionando a taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento imobiliário, a taxa de crescimento das casas recém -iniciadas e o declínio na área de compra de terras. A velocidade diminui lentamente. As vendas e os preços atuais de imóveis caíram mais óbvios e a taxa de crescimento da construção e compra de terras continuou no fundo. Somente a conclusão do "edifício preservado" está sob o alto nível de operação. Portanto, o mercado geralmente é fraco no setor imobiliário, e os moradores têm uma disposição muito baixa de alavancar, o que levou a um declínio abrangente nos dados relacionados à hipoteca imobiliária dos bancos.

(Comparação da pressão imobiliária em 2008 e 2022, fonte: Huaxin Securities)

A pressão final do banco atual é maior. No primeiro trimestre de 2023, o equilíbrio de empréstimos imobiliários comerciais de instituições financeiras foi de 5,39 trilhões de yuans, mas a taxa de crescimento estava em um nível muito baixo para dois trimestres consecutivos. No primeiro trimestre do ano, caiu ainda mais para 1,3%; no primeiro trimestre de 2023, o saldo de empréstimos habitacionais pessoais foi de 3,8,9 trilhões de yuan, uma taxa de crescimento de um ano de ano de 0,3%; a proporção de saldos de empréstimos imobiliários comerciais foi responsável por vários empréstimos de instituições financeiras . No primeiro trimestre de 2023, a proporção de hipotecas foi de 24%, que caiu 2 pontos percentuais em relação ao primeiro trimestre de 2022.

Guo Yi, analista -chefe da agência Heshuo, disse em entrevista ao Business Herald do século XXI que, em comparação com 2008, os fundamentos e as expectativas do desenvolvimento imobiliário atual estão próximos do fundo. Apenas uma única política financeira não é suficiente para mobilizar Imóveis O desenvolvimento da escala de crédito deve usar políticas de regulamentação imobiliária para formar um "boxe de combinação". As políticas atuais estão focadas principalmente em relaxar a regulamentação da compra da casa nas cidades de terceiro e quarto, mas a demanda por compra da casa nas cidades de terceira e quarta e quarta - entrou em um período de gargalo. De fato, a demanda por compra da casa Nas primeiras cidades -mais, ainda é suficiente.

Guo Yi disse que, da perspectiva dos sentimentos do mercado, o mercado imobiliário atual é "frio", mas da perspectiva dos reguladores, a política de regulamentação do mercado imobiliário é razoável -porque seu objetivo é estabilizar o mercado imobiliário, não o mercado imobiliário ativo. Uma vez relaxado, a política regulatória das cidades do primeiro nível, os preços da habitação aumentarão e o aumento dos preços das casas encobrirá os problemas acima, mas também causará uma nova rodada de bolhas.

Vai cair? Como cair?

Em 17 de julho, nosso repórter verificou de grandes bancos em Pequim, Guangzhou e o Delta do Rio Yangtze. Ainda não emitiu uma política para reduzir a taxa de juros de hipotecas mortais.

Em 16 de julho, a Citic Securities afirmou que a declaração do banco central de reduzir as taxas de juros hipotecários estava incentivando a negociação, não forçada. Portanto, o feedback de seguidores do Banco sobre a "Orientação de Redução de Empréstimos" existirá em um "período de vácuo". Em outras palavras, pode levar tempo para realmente aproveitar os benefícios da redução de empréstimos. Zhongtai Securities também apontou que a possibilidade de redução abrangente na taxa de juros da hipoteca de ações é menor e a política está disponível.

Vários analistas imobiliários disseram ao The Business Herald Reporter do século XXI que as políticas atuais de regulamentação e controle de diferentes províncias e cidades são diferentes. A política pessoal de empréstimos à habitação e as taxas de juros são grandes. Casos diferentes são específicos.

"A taxa de juros do empréstimo de ações nesta rodada não será cortada em um corte em 2008. É mais provável que diferencie a separação da escada de acordo com as diferentes taxas de juros hipotecários das ações". Em comparação com a declaração de 2008, o banco central atual está atualmente. Ele também apontou diretamente a hipoteca existente, portanto a substituição da hipoteca existente nesta rodada pode ocorrer mais rapidamente. No entanto, tendo em vista a diferença óbvia entre a atual estrutura de taxa de juros da hipoteca e em 2008, o banco ainda precisa continuar a permitir que a economia real estimule o reparo interno da vitalidade, e não haverá "size -size -fits -ó " ajustamento.

"Agora, o spread hipotecário já é muito estreito e há espaço limitado para a redução." Um banco comercial conjunto disse ao The Business Herald Reporter do século XXI que, atualmente, o baixo espaço do banco não tem muito espaço para as taxas de juros de hipotecas de ações. Em resumo, o Danxing tem mais espaço para reduzir a taxa de juros da hipoteca de ações.

"As cidades da terceira e quarta e mais tardam uma oportunidade maior de implementar a taxa de juros dos empréstimos para ações". Guo Yi disse que muitos terços, quarta e quinta cidades deram muitos benefícios a hipotecas incrementais., Obviamente, mais alto que a hipoteca de estoques hipotecários , mas a taxa de juros incremental das hipotecas nas cidades da primeira vez é geralmente "adicionada" na taxa de juros de referência. A lacuna entre a hipoteca da hipoteca é pequena e o ajuste não é significativo. Somente em empréstimos incrementais de hipoteca e ações e o ajuste bancário da taxa de juros do empréstimo das ações são mais propícios para reduzir o comportamento do reembolso precoce do credor e manter o empréstimo total estável e quanto maior a motivação para operações bancárias.

"A possibilidade de ajuste no curto prazo." Li Yujia, pesquisador -chefe do Centro de Pesquisa de Política Habitacional do Instituto de Regras Urbanas Provinciais de Guangdong, disse que, antes de tudo, de acordo com os princípios da lei e legalização de mercado, o empréstimo entre o empréstimo entre Bancos e indivíduos comerciais estão sujeitos à "lei contratada" à proteção da lei e ao período de empréstimo da lei estipular claramente. Em segundo lugar, os bancos comerciais operam com o objetivo do lucro, a redução da taxa de juros das hipotecas de ações afetará o rendimento de ativos do banco. Ao mesmo tempo, na avaliação de grandes bancos de propriedade de estado, os lucros e os rendimentos de ativos são fortalecidos. Portanto, os bancos reduziram a motivação das taxas de juros de empréstimos para ações. No entanto, não é descartado que alguns bancos, especialmente os bancos de propriedade do Estado, com uma grande escala de hipotecas existentes, são guiados pela responsabilidade social e reduzem a taxa de juros do empréstimo para aumentar o consumo.

Como isso afeta compradores e bancos?

Para "escravos da casa", é bom para boas notícias reduzir as taxas de juros da hipoteca e pode reduzir diretamente a pressão da hipoteca. De acordo com os títulos da Citic, com base no valor do empréstimo de 1 milhão de yuans e um período de reembolso de 30 anos, o método equivalente de pagamento de diretores e juros é usado como exemplo. Com uma taxa de juros de 5,95%de empréstimo de hipoteca, o juros totais é cerca de 1,14 milhão de yuan. Com base no empréstimo mais recente da taxa de juros LPR 4,2%, os juros foram de cerca de 760.000 yuan, economizando cerca de 380.000 yuan.

No entanto, a Zhongtai Securities acredita que, no processo de negociações e jogos orientados para o mercado, considerando os recursos de pagamento de fundos pessoais, espera -se que a proporção de empréstimos para ações não seja muito grande. Para referência, de acordo com suas estimativas, a proporção de substituição da taxa de juros do empréstimo de ações em 2008 e 2009 foi inferior a 6%.

Para os bancos comerciais, o aumento da taxa de juros da hipoteca de ações pode afetar o lucro do banco e causar aumento da pressão da margem de juros líquidos do banco.

De acordo com o cálculo do Departamento de Pesquisa de Valores Mobiliários da CITIC em fevereiro deste ano, se 25%a 50%do empréstimo hipotecário de ações for reduzido em 40bps, a receita anual de juros dos bancos comerciais puder diminuir em 38,8 bilhões de yuan para 77,6 bilhões de yuan.

Em 16 de julho, os títulos de Zhongtai calculados a 40 pb e 80bp, de acordo com a hipótese de 10%, 30%e 50%das taxas de juros da hipoteca. Em 0,24%-2,43%, seu lucro tem um impacto em 0,6%a 55%. Da perspectiva da seção, o impacto da influência do empréstimo em ações) de grandes a pequenos bancos, bancos de ações, bancos comerciais urbanos e bancos comerciais rurais. O Zhejiang Commercial Bank, Bank of Ningbo, Bank of Nanjing, Changshu Bank e Zhangjiagang Bank são relativamente pequenos devido à baixa proporção de hipotecas.

No entanto, Wen Bin, economista -chefe do Minsheng Bank, acredita que, embora o "corte da taxa de juros" de empréstimos para ações trará perdas de juros aos bancos, especialmente para bancos de propriedade estatal com uma alta proporção de hipotecas, espera -se que reduza o fenômeno de reembolso precoce do empréstimo. O geral é propício para reduzir os riscos de liquidez bancária e estabilizar o balanço.

Vale ressaltar que a análise da indústria acredita que os rolos internos do futuro dos bancos serão muito sérios.

Nosso repórter perguntou a vento que o equilíbrio de empréstimos pessoais diminuiu pela primeira vez desde o primeiro trimestre de 2022. Até o primeiro trimestre de 2023, não havia uma tendência ascendente significativa e permaneceu no nível de 38 trilhões a 39 trilhões de yuans. Li Yujia disse ao The Business Herald Reporter do século XXI que isso significa que o bolo está ficando menor e o mercado de hipotecas entrou no "mercado de compradores" no "mercado de vendedores". No caso de "ativos estão se tornando cada vez mais desertos", os bancos inevitavelmente aceleram "rolos internos" para competir por ativos de alta qualidade, como hipotecas. Por exemplo, lute para uma hipoteca com baixas taxas de juros, atraia outros clientes com baixas taxas de juros para lidar com "transferência de hipoteca" ou substitua hipotecas por empréstimos comerciais.

(No primeiro trimestre de 2019-2023, o balanço de empréstimo de habitação pessoal, fonte de dados: repórteres repórteres com base no vento)

Li Yujia disse que, além de pagar empréstimos com antecedência, está em pleno andamento nos últimos anos. Em outras palavras, embora o Banco Central tenha proposto incentivar os bancos a "emitir novos empréstimos para o empréstimo original" em 14 de julho, esta "hipoteca de transferência" disfarçada (os compradores foram aplicados para baixos empréstimos de taxa de juros para alta hipoteca de taxa de juros) já foram ocorreu, o seguinte a seguir mostrado na figura.

(Nos últimos anos, os residentes usaram empréstimos comerciais para substituir empréstimos hipotecários. Fonte: Wind)

A Huaxin Securities acredita que a escassez de hipotecas atuais como excelentes ativos é destacada ainda mais, e os bancos terão um forte senso de prevenção de "cavar as paredes". , porque você pode manter os clientes de alta qualidade de grandes bancos), tornando o pouso de empréstimos para ações mais suavemente. No entanto, também é importante prestar atenção aos descontos dos empréstimos de ações à estabilidade e operação contínua do banco, especialmente a pressão sobre os grandes bancos de propriedade de estado, com uma proporção maior de empréstimos habitacionais pessoais à margem de juros líquidos. Portanto, .

Um economista -chefe apontou que o setor imobiliário é um setor com excesso de capacidade, e o setor bancário também enfrentará excesso. Espera -se que a concentração da indústria aumente no futuro e alguns pequenos e médios bancos se retirem do mercado.

Como reduzir o impacto da taxa de juros das hipotecas de ações nos lucros bancários?

Wen Bin disse que pode continuar a proteger o impacto nos lucros bancários, reduzindo as taxas de juros de depósito e otimizando as ferramentas de moeda estrutural.

Dong Ximiao, pesquisador -chefe da Zhaochao, acredita que o Banco Central pode orientar os bancos para reduzir as taxas de juros de depósito, reduzir ainda mais os custos do passivo, atrasar o estreitamento das margens de juros e diminuir o declínio do lucro e diminuir a lucratividade por meio de mecanismos de preços de taxa de juros. Além disso, os bancos centrais podem apoiar os bancos que diminuíram com um grande número de hipotecas e têm uma influência maior e apoiar a iniciativa de reduzir as taxas de juros de empréstimos bancários por meio de medidas como redução adicional de orientação e outras medidas.

(O repórter Wu Shuang também contribuiu para este artigo)

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